Complément alimentaire – Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de CLI 7-May-20 12:00 pm GMT


Edison 31 mai 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de Mack-Cali Realty Corp jeudi 7 mai 2020 à 12 h 00 GMT

* David J. Smetana

* Marshall B. Tycher

* Michael J. DeMarco

* Nicholas A. Hilton

BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur et analyste principal des bureaux américains et des REIT industriels

Evercore ISI Institutional Equities, Division de la recherche – Senior MD & Senior Equity Research Analyst

Bonjour. Je m’appelle Henry et je serai votre opérateur de conférence aujourd’hui. En ce moment, je souhaite la bienvenue à tous à la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre de la Mack-Cali Realty Corporation 2020. (Instructions de l’opérateur)

J’aimerais maintenant donner la parole à notre présentateur, M. Michael DeMarco, PDG de Mack-Cali Realty Corporation. Monsieur, vous pouvez commencer la conférence.

Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [2]

Merci, opérateur. Bonjour à tous et merci de vous joindre à l’appel aux résultats du premier trimestre de Mack-Cali 2020. Voici Mike DeMarco, PDG de Mack-Cali. Je suis accompagné aujourd’hui de mes partenaires, Marshall Tycher, président de Roseland, notre opération multifamiliale; David Smetana, notre directeur financier; et Nick Hilton, vice-président exécutif de la location.

D’un point de vue juridique, je dois rappeler à tout le monde que certaines informations discutées dans cet appel peuvent constituer des déclarations prospectives au sens de la loi fédérale sur les valeurs mobilières. Bien que nous estimions que les estimations reflétées dans ces déclarations sont basées sur des hypothèses raisonnables, nous ne pouvons garantir que les résultats prévus seront atteints. Nous vous renvoyons à notre communiqué de presse, aux rapports annuels et trimestriels déposés auprès de la SEC pour les facteurs de risque susceptibles d’avoir un impact sur l’entreprise. Nous avons déposé notre supplément ce trimestre. Comme toujours, veuillez contacter David pour toute autre suggestion comme information que vous aimeriez voir.

Comme nous l’avons fait auparavant, nous allons décomposer l’appel dans les sections suivantes: mes commentaires d’ouverture; Je cède la parole à mon partenaire, Marshall, qui discutera de la multifamilialité; nous allons céder la parole à Nick pour discuter du bureau; David conclura ensuite et fera les résultats d’exploitation; et je terminerai par quelques commentaires supplémentaires avant de répondre aux questions.

J’aimerais ajouter ma voix à tous mes collègues, PDG et autres et pairs qui ont déjà commenté leurs appels concernant les 7 dernières semaines, ce qui a été le plus difficile pour tout le monde dans mon expérience au cours des 60 dernières années. Tous ceux que nous connaissons et dont nous nous soucions ont vraiment été touchés, littéralement tout le monde. Nous prenons nos responsabilités très au sérieux en ce qui concerne les rendements pour les actionnaires. Cependant, en ces temps, notre objectif principal a été et sera les préoccupations concernant la santé et le bien-être de nos employés, résidents, locataires de bureaux et dans nos communautés dans lesquelles nous opérons.

À cet égard, nous avons contribué et aidé à recueillir 2 millions de dollars pour le fonds d’aide aux petites entreprises de Jersey City dirigé par le maire de Jersey City. Nous avons également contribué à la Fondation du centre médical de Jersey City. Et comme les gens l’ont remarqué, nous avons fourni des chambres et de la nourriture aux médecins et infirmières des urgences qui ont travaillé sans relâche ces derniers mois. Nous contribuons également au début de l’année aux arts et aux organismes sans but lucratif clés qui éprouvent des difficultés dans cet environnement.

Parlons de ce qui se passe dans l’environnement et de ce que c’est aujourd’hui d’exploiter notre plateforme. Comme nous l’avons annoncé, le résidentiel est solide à ce jour. La collecte ce mois-ci était plus forte qu’elle ne l’était le mois dernier à la même époque. Juste pour être clair sur la façon dont nous travaillons dans notre portefeuille, nous percevons le loyer pour les locataires résidentiels d’ici le 5 du mois, à l’exception du Massachusetts, qui a un nombre important d’actifs, ce qui permet aux locataires de payer tout au long des mois sans pénalité. Ces loyers dribblent donc entre le 5 et le 30. Comme mon partenaire Marshall le soulignera, notre paiement actuel est presque entièrement nos locataires de logements sociaux dont l’activité est essentiellement un hôtel de longue durée. Nous sommes en train de relouer ces unités, car cette entreprise ne devrait pas se redresser dans cet environnement.

Les taux de renouvellement sont en hausse pour le mois d’avril. Nous prévoyons qu’il augmentera de manière plus significative au mois de mai. Nous voyons nos locataires se concentrer essentiellement sur le maintien en place, la recherche de valeur, la prise de décisions en fonction de ce qu’ils savent et peu susceptibles de se déplacer dans cet environnement. Nous nous efforçons d’attirer de nouveaux locataires pour combler les espaces dont nous avons besoin de relouer, et nous offrons des rabais avec des spécialistes pour tenter de le faire.

Nous proposons uniquement des visites virtuelles et autoguidées. Nous espérons qu’au cours des prochaines semaines, les visites, à la fois virtuelles et autoguidées, augmenteront à mesure que les commandes de séjour à la maison seront assouplies dans nos communautés. Alors que Marshall ira plus loin, nous opérons et continuons de développer nos bâtiments sous les ordres du gouverneur du Massachusetts et du New Jersey. En particulier, nous avons livré et continuons de livrer des unités à Malden et Revere. Marshall discutera de la qualité de la location de ces unités, ce dont nous avons été très satisfaits jusqu’à présent.

En ce qui concerne le bureau, avril était et nous pensons que mai sera fort pour les collections. Nous avons un solide portefeuille de crédit du vide. Heureusement, les WeWorks et autres start-ups basées sur le private equity, n’étant parfois pas le secteur branché, sont bonnes pour vous. Nos défauts de paiement sont inférieurs à 5%. Nous nous attendons à ce qu’il s’agisse de plans de paiement et non de radiations.

COVID nous a le plus touchés en 3 endroits, sur lesquels je voudrais m’attarder: le retail, qui représente moins de 2% de notre chiffre d’affaires; les hôtels, moins de 4%; et le stationnement, soit environ 4% ou plus; au total, environ 10%. Dans le commerce de détail, nous avons des succursales bancaires et des restaurants et plats à emporter qui se portent bien dans cet environnement. Nous souffrons aujourd’hui dans le commerce de détail dans les gymnases, les garderies et les restaurants assis. Nous nous attendons à ce que la garderie rebondisse rapidement. Nous n’avons pas de vente au détail traditionnelle dans notre portefeuille concernant les vêtements. Aucun locataire ne sera affecté à long terme par le web ou les Amazones du monde.

Le parking est une vraie affaire pour nous. Nous exploitons plus de 7 000 espaces dans des lots structurés et de surface. Il a été blessé par les ordonnances de séjour à domicile. Nous prévoyons qu’un plus grand nombre de personnes après le séjour à la maison se rendront au travail au cours des prochaines semaines et des prochains mois. Nous – enfin, nous avons 3 hôtels qui ont été touchés, 2 nous avons fermé, qui est l’EnVue, qui est le tout nouveau Marriott à Port Imperial; et notre joint-venture avec Hyatt à Jersey City; le troisième, un tout nouveau Residence Inn que nous avons gardé ouvert comme base d’essai pour voir ce qui allait se passer. Nous courons à un niveau élevé de 50 ans, 58% au cours des 4 dernières semaines, mais à un ADR réduit, donc c’est rentable, mais marginalement. Nous prévoyons également que les hôtels se rétabliront lentement au cours des prochains mois.

Nous menions un bateau serré tous les jours. Nous avons restructuré notre personnel chaque trimestre et réduit de 10% au premier trimestre les réductions prévues. Par conséquent, nous ne prévoyons pas aujourd’hui de procéder à des réductions de personnel, mais nous surveillons chaque semaine.

Et avec cela, je voudrais céder la parole à mon partenaire, Marshall, pour discuter de la multifamilialité.

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Marshall B. Tycher, Mack-Cali Realty Corporation – Président de Roseland Residential Trust [3]

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Merci, Mike. Au premier trimestre, le pourcentage de location de Roseland était de 95,7%, contre 95% au trimestre précédent. Notre portefeuille de magasins comparables de 4 838 unités a connu une augmentation trimestrielle de 9,8% du PNB, principalement attribuable à une augmentation de 5,6% des revenus. RiverHouse 11 à Port Imperial et Signature Place à Morris Plains ont contribué le plus à la croissance des revenus.

Depuis le début de COVID, les collections résidentielles ont dépassé 96% pour le mois d’avril, le gros du manque à gagner étant constitué par la location d’entreprise, que nous abordions avec chaque fournisseur. Sur le plan opérationnel, nous continuons d’offrir un niveau de service élevé à nos résidents. Notre personnel est sur place et réactif. Nous avons augmenté la qualité et la quantité des nettoyages quotidiens dans l’ensemble du portefeuille. Et nous avons amélioré le mode de vie de nos résidents en planifiant une programmation virtuelle, en mettant en œuvre des livraisons de porte à porte, en introduisant des options de restauration supplémentaires.

En avril, le trafic de nouvelles locations a chuté par rapport à 2019. Il a cependant été compensé par une augmentation du taux de rétention à 63% des locataires sollicitant des extensions ou des baux à plus long terme en lieu et place des avis de départ précédents. À l’avenir, nous visons des baux résidentiels à plus long terme, nous recentrons sur des locataires potentiels ciblés distincts et réduisons la contribution de la location d’entreprise dans le portefeuille, un processus que nous avons entamé après l’adoption, à l’automne dernier, de la législation anti-Airbnb de Jersey City.

Bien que nous ayons temporairement cessé les rénovations d’unités à Monaco et à Marbella, nous avons poursuivi et nous sommes sur le point d’achever nos améliorations des espaces communs à Monaco et nous nous préparons à lancer la rénovation de Marbella une fois les restrictions levées. Ces améliorations représentent un repositionnement complet qui modernise les unités, les espaces communs et les commodités. La rétroaction initiale des locataires a été positive, comme en témoignent les logements loués qui ont atteint 18% de primes de loyer. Ce mois-ci, nous lancerons officiellement le rebranding complet de M2 ​​à Marbella et Monaco à Jersey City sous le nom de The BLVD Collection.

En ce qui concerne les propriétés hôtelières, comme Mike l’a dit précédemment, l’EnVue est fermé fin mars, cependant, le Residence Inn continue de fonctionner. Pour le mois d’avril, le Residence Inn a atteint une occupation moyenne de 58%. De plus, Mack-Cali a fourni 42 chambres, y compris les repas et le stationnement, au personnel médical de première ligne des centres médicaux de Jersey City et de Palisades.

Comme détaillé dans le supplément, la VNI actuelle de Roseland est estimée à 2,24 milliards de dollars, ce qui après déduction de la participation de Rockpoint est de 1,79 milliard de dollars ou 18 dollars par action Mack-Cali. Les transactions fréquemment discutées au cours des 4 dernières années et cohérentes avec la transformation globale de l’entreprise se reflètent dans la composition de la VNI. 76% se trouvent le long du Hudson Waterfront, 81% dans des actifs d’exploitation ou en construction et moins de 1% dans des intérêts subordonnés. Les 5 projets de la société, représentant 1 942 unités en construction, devraient générer 62 M $ de NOI stabilisé ou un rendement de développement de 6,15%. De plus, il ne nous reste que 31 millions de dollars en obligations en capital pour compléter ce portefeuille. Nous avons livré des unités initiales à The Emery dans le Massachusetts à la fin de janvier et, à ce jour, nous avons loué 74 appartements représentant 52% des unités achevées à des loyers supérieurs à notre pro forma initial. Le solde des unités sera complété au cours des 5 prochains mois.

Résidentiel a 3 projets avec livraison prévue dans les 12 prochains mois, y compris 673 unités à Port Imperial à Riverwalk et RiverHouse 9, où notre dernière livraison, RiverHouse 11, est louée à 95%; et The Upton at Short Hills, une communauté de luxe de 193 unités dans l’une des principales municipalités du New Jersey adjacente au centre commercial Short Hills. Notre cinquième projet, The Charlotte, devrait être livré au premier trimestre de 2022. Ce développement emblématique est une tour de 750 unités située dans le sous-marché de Jersey City sur Christopher Columbus Drive, qui bénéficiera d’une école primaire sur place et d’une école ci-dessous. – taux pilote de marché fixé à 7% pendant 20 ans.

En raison de COVID et des protocoles de sécurité sur place et des restrictions gouvernementales qui en ont découlé, la construction s’est poursuivie, mais l’espace a été modérément réduit et varie sur chaque site, respectant les directives d’application de la loi des responsables locaux de la construction et l’état de construction de chaque bâtiment.

À l’avenir, nous poursuivons les activités de pré-développement sur 3 mises en service potentielles de l’eau à domicile dans la rivière Hudson au cours des 12 prochains mois, y compris Harbourside 8, une tour de 679 unités très aménagée adjacente à notre siège social à Harbourside 3; la deuxième phase d’Urby, une tour proposée de 796 unités adjacente à notre projet réussi d’Urby avec les loyers les plus élevés par pied carré à Jersey City; et la parcelle de parc à Port Imperial, un développement de 302 unités avec une vue imprenable à 270 degrés sur Manhattan.

Sur ce, je cède maintenant la parole à David.

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David J. Smetana, Corporation immobilière Mack-Cali – Directeur financier [4]

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Merci, Marshall. Je vais d’abord détailler nos résultats du premier trimestre, qui étaient assez solides, et fournir un contexte pour ces résultats en termes de nos attentes initiales. Je passerai ensuite en revue chacun des éléments constitutifs de nos résultats financiers pour le reste de l’année afin que toutes nos parties prenantes aient une idée des principaux domaines de nos opérations qui sont exposés aux perturbations causées par la pandémie.

Le trimestre a été meilleur que prévu dans nos segments bureaux et multifamiliaux, qui ont représenté respectivement 60% et 33% de nos revenus au cours du trimestre; alors que notre exposition aux activités hôtelières à 4% du chiffre d’affaires et aux activités de stationnement, qui représentent 3% du chiffre d’affaires, a été perturbée. Nos hôtels et nos stationnements transitoires ont subi un impact négatif de 2,1 millions de dollars ou 0,02 $ par trimestre par rapport à nos prévisions du scénario de base dans nos prévisions initiales.

Nous avons déclaré un FFO de base par action pour le trimestre de 0,33 $ contre 0,40 $ l’année précédente. La diminution d’une année à l’autre est principalement attribuable à notre programme d’aliénation. Sans compter les effets négatifs de nos revenus d’hôtel et de stationnement, nous avons dépassé nos attentes initiales de 0,01 $ par action au premier trimestre.

Le PNB des magasins comparables au comptant a augmenté de 13,1% au premier trimestre, alors que nous continuons de bénéficier de tous nos principaux baux mixtes et prolongés à Harbourside, maintenant des flux de trésorerie sur les périodes précédentes, mais qui comportaient toujours des dispositions de loyer gratuites. Nous nous attendions à ce que cette croissance ralentisse à partir du deuxième trimestre alors que nous commençons à fêter ces entrées de trésorerie. Bien que nos prévisions initiales pour les magasins comparables ne comprenaient que nos propriétés riveraines et nos activités poursuivies, je noterai que le portefeuille total au premier trimestre, y compris les activités abandonnées, a connu une croissance du PNB des magasins comparables de 11,9% et une croissance des revenus de 4,6% et des économies de dépenses. tirée principalement par les services publics étant en baisse en raison d’un hiver doux.

Le PNI des magasins comparables, comme l’a mentionné Marshall, était de 9,8% pour le trimestre et au-dessus de nos attentes. Nous avons réalisé des économies de dépenses de 1,4% et le brûlage des concessions dans les baux sous-marché des nouveaux développements en a profité au cours du trimestre. Comme l’a souligné Marshall, les taux de rétention ont augmenté, ce qui a eu pour effet de ralentir certaines de nos rénovations à Monaco et Marbella à Jersey City, ce qui réduira le frein sur nos revenus par rapport à nos prévisions initiales, qui avaient plus d’unités hors ligne pour les rénovations.

Maintenant, compte tenu des perturbations de l’économie et de nos opérations liées au COVID-19, je voulais mettre chacune de nos principales gammes de produits entre parenthèses et mettre en évidence des gammes d’impacts potentiels, tant négatifs que positifs, par rapport aux orientations originales que nous avions données. Dans le secteur des bureaux, nous avions initialement donné des indications qui incluaient 135 000 pieds carrés de location Waterfront pour l’année. À ce jour, nous avons signé 51 000 pieds carrés de transactions sur le secteur riverain et 11 000 pieds carrés de baux en plus aujourd’hui. Nous avons actuellement 77 000 pieds carrés de baux en plus dans la proposition, et ce serait par rapport au solde de 74 000 pieds carrés restant dans nos signatures ciblées originales de 135 000 pieds carrés qui doivent être achevées cette année.

Dans notre portefeuille d’aliénations en banlieue, il reste 283 000 pieds carrés d’expirations pour 2020. 112 000 pieds carrés de ceux-ci sont dans notre portefeuille Parsippany / Giralda ou d’autres actifs qui sont sous contrat pour la vente. Les 171 000 pieds carrés restants d’expiration se trouvent presque entièrement dans nos portefeuilles de banlieue de Metropark, Short Hills et Monmouth. Dans les 171 000 pieds carrés d’expiration, nous avons 56 000 pieds carrés de déménagements connus qui se produisent de façon uniforme tout au long du reste de l’année. Des 115 000 pieds carrés de déménagements restant à régler, nous avons des baux de renouvellement pour 108 000 pieds carrés, y compris un renouvellement de locataire pour notre plus grande expiration en 2020 dans Metropark pour 62 000 pieds carrés.

Maintenant pour les familles multiples. Les opérations, comme l’avait noté Marshall, ont été remarquables à bien des égards. Le NOI du même magasin se situait dans la partie supérieure des attentes, et nous nous attendions à ce que ces résultats se modèrent au second semestre, principalement en raison de comparaisons plus difficiles avant de prendre en compte les réponses liées au COVID-19. Nous n’avons qu’un seul nouveau projet de développement, The Emery à Malden, dans le Massachusetts, qui sera mis en ligne en 2020 et qui devrait augmenter les bénéfices. La première phase de The Emery a ouvert ses portes au cours du trimestre, et nous n’avions prévu que 1,2 million de dollars ou 0,01 $ par action de NOI au cours des troisième et quatrième trimestres de cette année, ce qui peut maintenant être retardé en fonction du calendrier de la nouvelle construction.

Nous évaluons également les opérations en cours de 3 fournisseurs de logements corporatifs et de courte durée dans le portefeuille qui ont été touchés par des commandes de refuge sur place à l’échelle de l’État. Nous en aurons plus à ce sujet lors de notre rapport au deuxième trimestre. Au total, les soldes à recevoir s’élèvent à environ 210 000 $ et nous n’avons pas encore réservé pour ces soldes pour le moment.

Nos activités hôtelières consistent en un actif à double pavillon EnVue et Residence Inn à Port Imperial avec 372 chambres au total dans notre coentreprise 50-50 Hyatt Regency à Jersey City. Nous n’avons actuellement que la partie Residence Inn de l’hôtel Port Imperial en opération. L’hôtel Port Imperial a contribué à une perte de BAIIA de moins 687 000 $ au premier trimestre. Le Hyatt, un actif de JV, a contribué pour environ 0 $ de JFO FFO au premier trimestre. Nous estimons que les actifs de Port Imperial et de Hyatt combinés en actions pourraient perdre 500 000 $ chaque mois au deuxième trimestre si les activités restent fermées. Notre point médian d’origine pour 2020 prévoyait près de 8,6 millions de dollars d’EBITDA pour l’année provenant des actifs de Port Imperial, les deux drapeaux, et 4,8 millions de dollars de JV FFO pour le Hyatt, soit 0,13 $ par action au total de FFO.

Nos activités de stationnement ont généré des revenus de 21,4 millions de dollars en 2019. Nous nous attendions à un montant similaire en 2020 malgré la fermeture de l’un de nos lots pour un pré-développement à Jersey City, car d’autres parkings de transit de Port Imperial ont augmenté à mesure que ce quartier mûrit. Nous estimons qu’environ 50% de ces revenus, soit environ 10 millions de dollars en 2020, proviendront d’opérations transitoires, à la fois mensuelles et quotidiennes. Environ 2,5 millions de dollars de revenus transitoires ont été comptabilisés au premier trimestre. L’activité de stationnement est gérée par un tiers et enregistrée avec un décalage d’un mois, de sorte que les clients enregistrés au premier trimestre étaient relativement modestes et devraient augmenter en avril et au deuxième trimestre.

Passons maintenant à la transaction. Au cours du trimestre, nous avons cédé 2 parcelles de terrain totalisant 17,3 millions de dollars dans notre immeuble de bureaux One GW Bridge à Fort Lee, dans le New Jersey, pour 36 millions de dollars ou 184 dollars par pied carré à un taux plafond de 6,2%. Cet actif était auparavant regroupé dans la section suburbaine de classe A de notre annexe NAV. Cette section comprend désormais uniquement notre portefeuille Short Hills et notre portefeuille Metropark. La vente a été négociée et mise sous contrat au quatrième trimestre de 2019. Tous les produits des transactions du premier trimestre ont été utilisés pour rembourser la dette des entreprises. Fin avril, notre actif 111 River à Hoboken, dans le New Jersey, a été placé sous contrat avec un acheteur institutionnel pour 245 millions de dollars ou 432 dollars par pied carré. L’actif est assorti d’une hypothèque de 150 millions de dollars qui sera prise en charge lors de la vente.

Hier soir, nous avons également annoncé que la fermeture de nos portefeuilles Parsippany et Giralda avait été restructurée avec l’acheteur d’origine pour clôturer en 2 phases. La première phase devrait maintenant avoir lieu à la mi-juin pour 200 millions de dollars et comprend 12 des 15 propriétés d’origine. La deuxième phase, d’un montant de 85 millions de dollars, concernera 3 des 15 propriétés restantes, et ces fermetures devraient maintenant avoir lieu au quatrième trimestre. Pour les portefeuilles Monmouth, Short Hills et Metropark, nous pensons que ces portefeuilles prendront au moins 1 trimestre supplémentaire pour clôturer les attentes initiales en raison des perturbations pandémiques.

Nous avons également souligné que nous sommes à divers stades de contrats de LI et de 5 actifs totalisant 784 000 pieds carrés, principalement situés sur notre marché de Princeton. Nous voyons ces fermetures se produire à différents moments de la fin du troisième trimestre au quatrième trimestre. En utilisant le NOI en place sur notre graphique NAV à la page 7 du supplément, il y a un écart d’environ 550 points de base entre le taux plafond de NOI et notre coût de la dette. Les retards dans les ventes auront une incidence positive sur les prévisions FFO d’origine par cet écart appliqué aux montants des ventes.

Passons au bilan. Nous n’avons aucune échéance de dette d’entreprise ou de propriété en 2020. Et en 2021, en dehors de notre ligne de crédit d’entreprise, il ne reste qu’une échéance majeure au niveau de la propriété pour faire face à un prêt multifamilial de 165 millions de dollars détenu par une compagnie d’assurance-vie sur notre actif monégasque à Jersey Ville. Nous avons déjà entamé des discussions pour refinancer cet actif.

Notre marge de crédit de 600 millions de dollars affichait un solde de 277 millions de dollars à la fin du trimestre. Il arrive à échéance en janvier 21 avec jusqu’à 1 an d’extensions disponibles. Au fur et à mesure que le produit de la vente d’actifs des bureaux de banlieue est reçu, nous utiliserons le produit pour retirer notre ligne de crédit en premier, puis approcherons les échéances de nos obligations.

La métrique dette nette / EBITDA était de 11,5x à la fin du trimestre. La mesure a été affectée négativement et a augmenté de 1,2 tour par rapport au 9,7x du quatrième trimestre en raison du calendrier du crédit d’impôt d’Urby et des perturbations des opérations hôtelières saisonnières et liées à la pandémie que je viens de détailler.

Abordons brièvement notre financement de développement. Il nous reste seulement 31 millions de dollars de fonds propres à financer dans notre pipeline de développement au 31 mars, tous liés à notre projet de 750 unités appelé The Charlotte à Jersey City. Nous commencerons ensuite la portion du prêt à la construction sur les 5 projets de développement totalisant 1 milliard de dollars en coûts de construction.

Donc en conclusion, le pivot que nous avons fait vers la multifamiliale a été fortuit compte tenu de la résilience de la classe d’actifs. Notre roulement au bord de l’eau est très léger cette année avec seulement 38 000 pieds carrés de déménagements restants et pondérés vers les troisième et quatrième trimestres. Et en commercialisant l’ensemble de notre portefeuille de bureaux de banlieue à l’été 2019, nous ne partons pas d’un arrêt du processus de vente et traitons avec de nombreux groupes d’acheteurs qui connaissent très bien les actifs mais ont besoin de temps pour que les marchés des capitaux guérissent. Plus nous détenons les actifs de bureaux de banlieue, meilleurs sont nos flux de trésorerie à moyen terme. Et en traitant d’abord nos actifs les plus difficiles, les actifs restants que nous détenons sont les meilleurs.

Sur ce, je cède la parole à Nick.

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Nicholas A. Hilton, Corporation immobilière Mack-Cali – vice-président exécutif du crédit-bail [5]

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Merci, Dave. Nous avons affiché un solide premier trimestre en 2020, signant un peu plus de 173 000 pieds carrés de transactions, ce qui a permis à notre portefeuille principal Waterfront de finir à 81,1% loué à la fin du trimestre. De ces transactions, environ 24% ou 41 000 pieds carrés étaient de nouveaux baux et 76% ou 132 000 pieds carrés étaient des renouvellements sur place. Sur tous les marchés principaux, nos loyers sur les transactions du T1 ont augmenté de 4,6% sur une base de trésorerie et de 19,7% sur une base PCGR, et nous nous sommes engagés à 5,18 $ par pied carré par année de durée de location.

Alors que nous nous concentrons sur les marchés spécifiques, le Waterfront a clôturé un peu plus de 51 000 pieds carrés de transactions, terminant le premier trimestre à 78,5% loué, et nous continuons de constater une poussée positive des loyers avec des augmentations de 17,9% en espèces et de 26,2 % sur une base PCGR. Bien que la pandémie ait interrompu bon nombre de nos discussions, nous avons encore environ 90 000 pieds carrés de transactions en cours de négociation dans un éventail de locations divers, y compris la technologie, les services financiers et l’assurance.

Pour le reste de l’année, nous avons un nombre limité de contrats de location avec seulement 38 000 pieds carrés expirant sur le front de mer en 2020. Nous prévoyons que 24 000 pieds carrés ou 65 000 pieds carrés seront libérés et nous prévoyons de renouveler le solde.

Notre portefeuille de banlieue a également affiché un solide premier trimestre. Plus précisément, nous avons exécuté plus de 122 000 pieds carrés de transactions, réalisant une augmentation positive des loyers avec des augmentations de 3,5% en fonction de la trésorerie et de 19,5% en fonction des PCGR. Pour le reste de l’année, nous avons plus de 283 000 pieds carrés arrivant à échéance dans nos portefeuilles de banlieue, dont plus de 112 000 pieds carrés se rapportent aux actifs de Parsippany et Giralda, qui devraient être vendus cette année. Sur les 171 000 pieds carrés restant dans nos portefeuilles de banlieue, nous savons que 56 000 pieds carrés ou 33% seront libérés. Nous sommes confiants de régler le reste de ce roulement, car nous sommes déjà en négociations actives avec plus de 115 000 pieds carrés de transactions dans ce portefeuille.

Enfin, je m’en voudrais de ne pas reconnaître et remercier le travail acharné de notre gestion immobilière, de notre personnel et de notre personnel de sécurité pendant cette période difficile et leurs efforts pour préparer notre portefeuille de 10 millions de pieds carrés à la rentrée. Au cours des 6 dernières semaines, toute notre équipe a passé des heures à rechercher et à planifier la façon de mettre en œuvre des protocoles pour faciliter la santé et la sécurité de nos locataires alors qu’ils planifient de réintégrer leur environnement de bureau à travers une gamme de types de produits.

Le plan de rentrée se concentrera sur l’expérience des employés. Nous voulons nous concentrer sur les employés de niveau d’entrée, intermédiaire et exécutif et comment leur journée se passe, comment ils arrivent et par quels moyens, les points de contact des boutons de l’ascenseur aux portes et aux accessoires de la salle de bain, la file d’attente des ascenseurs, où vous vous situez, comment beaucoup peuvent se distancer en toute sécurité à l’intérieur de la cabine, l’accessibilité des aliments et des boissons pour les emporter et les déjeuners avec traiteur, des endroits pour se détendre qui sont propres et offrent suffisamment d’espace pour une bonne distance sociale à l’intérieur et à l’extérieur à mesure que le temps continue de s’améliorer. Autrement dit, et là où nous pouvons fournir, plus le processus de réentrée sera facile pour nos locataires.

En ce qui concerne nos activités aujourd’hui, nous avons été en communication active avec nos locataires et les locataires du marché au fur et à mesure que la situation évolue chaque jour. Comme nous l’avons révélé le 23 avril, nous avons collecté 90% des frais d’avril auprès de nos locataires de bureaux, et nous travaillons avec les entreprises qui ont été gravement touchées par le virus et / ou les réglementations gouvernementales pour nous assurer que nous pouvons tous traverser la situation sur la bonne voie pour réussir. Dans une nouvelle perspective commerciale, nous nous attendons naturellement à ce que l’activité physique soit mise en sourdine dans un avenir immédiat. Par conséquent, nous nous sommes adaptés rapidement et mettons en œuvre des capacités de visite virtuelle dans l’ensemble de notre portefeuille. Ces visites se concentrent sur nos meilleurs espaces, qui nécessitent peu ou pas de construction et fournissent des solutions rapides aux locataires qui réévaluent leurs besoins immobiliers immédiats.

À l’avenir, je pense que l’activité globale se répartira en 3 catégories: solutions immédiates, à moyen terme et à long terme. Dans l’immédiat, nous voyons aujourd’hui quiconque ayant un contrat de location à la recherche de renouvellements à plus court terme pour repousser les décisions nécessaires à la construction de l’espace et aux études de densité pendant environ 1 à 3 ans. À moyen terme, je crois que les locataires chercheront à décentraliser leurs empreintes afin de réduire la densité globale, ce qui pourrait bénéficier aux marchés environnants avec un bon accès à plusieurs modes de transit. Je pourrais ajouter que le transport en commun dans ces zones sera recréé, non éliminé, en pensant aux voyages en avion avant et après le 11 septembre. Et à long terme, à mesure que de nouvelles normes de construction sont créées et que les plans d’entrée et de sortie partagés sont modifiés, nous continuerons à voir une pression pour des décisions immobilières centrées sur les employés qui se concentrent sur la disponibilité des équipements et la commodité du travail en direct. Pour ces raisons, je considère que notre portefeuille est bien ancré à court, moyen et long terme.

Sur ce, j’aimerais renvoyer l’appel à Mike.

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [6]

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Merci, Nick. Comme mes partenaires l’ont souligné, je pense que nous avons l’étoffe d’une année pour laquelle nous devons faire beaucoup de travail, mais nous pouvons progresser sur nos objectifs et continuer à améliorer notre portefeuille sur chaque élément. Comme je l’ai dit plus tôt, je pense que certaines choses sont fortes aujourd’hui. Je pense que le résidentiel a très bien résisté. Je pense que notre cœur de métier se porte bien. Évidemment, nous devons faire plus de crédit-bail. Pour les zones de stationnement, je pense que nous allons rebondir assez rapidement comme dans le commerce de détail. Notre véritable faiblesse est le segment hôtelier, dont on ignore aujourd’hui la réaction dans les prochains mois. Nous avons un tout nouveau produit, ce qui augure bien pour nous.

Nous savons qu’il y a beaucoup de choses à faire, et ce sera un environnement changeant pour nous. Nous sommes très réactifs en tant qu’entreprise. Je pense que, comme l’a souligné David, nous avions le site de support pour que la plupart de nos actifs soient prêts à être vendus, ce qui est un gros avantage clé par rapport à vos concurrents qui essaient toujours de traiter à partir d’emplacements au domicile et d’essayer pour sortir des portefeuilles.

Sur ce, j’aimerais répondre à toutes les questions que n’importe qui pourrait avoir. Opérateur, je répondrai à la première question.

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Questions et réponses

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Opérateur [1]

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(Instructions de l’opérateur) Présentateurs, aucune question pour l’instant. Continuez s’il vous plaît.

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [2]

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Opérateur, êtes-vous sûr que le Q&A fonctionne? Parce que normalement nous avons des questions. D’accord. Sur ce, je remercie tout le monde d’être parmi nous ce matin. Si, pour une raison quelconque, le Q&A ne fonctionne pas, veuillez contacter David et moi-même pour toute question que vous pourriez avoir, et nous publierons – je m’excuse, le Q & A est maintenant sur la liste.

Opérateur, nous allons répondre à la première question. Je pense que c’est une question Manny.

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Opérateur [3]

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Oui. Votre ligne est maintenant ouverte maintenant.

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Emmanuel Korchman, Citigroup Inc, Division de la recherche – Directeur et analyste principal [4]

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Tu m’entends, Mike?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [5]

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Oui, je vous entends, Manny. Je peux t’entendre, Manny.

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Emmanuel Korchman, Citigroup Inc, Division de la recherche – Directeur et analyste principal [6]

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Mike, donc je suppose que ce qui nous a un peu surpris est, a, le fait que vos ventes continuent; et b, que vous avez été en mesure de définir un calendrier pour obtenir une sorte de ces ventes à travers la ligne d’objectif. J’apprécie les commentaires selon lesquels vous étiez sur le marché plus tôt, mais comment se sont déroulées ces conversations avec les acheteurs? Y a-t-il eu une conversation sur les changements de prix? Et comment se sentent-ils à l’aise avec la fermeture dans les délais qu’ils clôturent quand on a l’impression que le monde entier est en pause?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [7]

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L’intéressant, Manny, était cette récession par rapport à celle que nous avons connue après la Grande Récession de 2006 et de 07, le gouvernement a réagi beaucoup plus rapidement. Je veux dire qu’ils avaient un livre de lecture avec lequel ils pouvaient travailler. Je pense que le Trésor secondaire était un étudiant plus astucieux des marchés des capitaux. Ils ont donc injecté de l’argent dans PATH et dans d’autres programmes. Donc, vous regardez le marché du trésor, le marché adossé à des actifs, même CMBS, ils négocient ce que j’appellerais plus régulièrement, non? Donc, les gens essaient maintenant de déterminer à quel prix vous devriez faire face, et non pas si vous pouvez réellement le faire.

Les taux ont en fait chuté, de toute évidence, précipitamment bas. Donc, beaucoup de nos acheteurs regardent cela et disent, wow, je peux bloquer des flux de trésorerie relativement stables et avantageusement financer. Nous achetons des groupes, ce sont surtout des individus ou des groupes de personnes qui créent des syndicats. L’accord que nous avons à Hoboken, en particulier, est celui où nous vendons à un de nos concurrents ou en tant que fonds japonais – une grande banque qui finance essentiellement une source de capitaux propres pour lui. Ils attendent vraiment que le marché s’assure qu’il n’y a pas de deuxième équilibre, puis ils concluront cette transaction, que nous avons sentie être une opportunité de prix.

L’accord que nous avions avec Onyx, qui était le gros problème à Parsippany, a été recoupé, a été retardé un peu. Au début, le financement est tombé et ils sont maintenant très près de refaire leur syndicat. Ce n’est pas facile, mais nous sommes un groupe qui l’a fait. Et je voudrais souligner que si vous ne l’avez pas fait au cours des dernières années et que vous commencez à le faire maintenant, c’est une courbe d’apprentissage. Nous sommes déjà au bout de la courbe. Mon équipe sait bien mettre les choses en place. Les livres étaient déjà préparés. Le matériel a déjà été organisé, et nous pouvons aller déplacer n’importe quel actif sur tout ce que nous avons dans un instant. C’est un avantage pour nous. Si vous commencez aujourd’hui, il vous faudrait plusieurs mois pour rattraper notre retard.

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Emmanuel Korchman, Citigroup Inc, Division de la recherche – Directeur et analyste principal [8]

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Je me tourne juste vers la banlieue. Il y a certainement eu de la presse concernant la nouvelle demande pour les banlieues, disons, la désurbanisation, les bureaux satellites. Pensez-vous que cela stimule vraiment la demande pour trier les actifs de banlieue que vous possédez actuellement ou que vous essayez de vendre? Et cela change-t-il votre désir de les vendre plutôt que d’être simplement sur le front de mer?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [9]

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Nous allons les vendre parce que nous avons décidé de les vendre. La question de savoir s’ils auront plus de valeur lorsque nous les vendons ou non reste à déterminer dans les prochains mois. Mais Manny, regardons quelles seront les tendances. Si vous aviez besoin de réempiler votre bureau à Manhattan, la façon de le faire, comme vous le faites dans n’importe quel – dans une entreprise résidentielle, est que vous devez réellement déménager pour réempiler, à droite, parce que nous parlons de changer la densité ou peut-être changer la plate-forme de banc à un environnement plus – moins densifié. Vous allez avoir besoin d’espace de swing.

Donc, de façon anecdotique, l’une des choses qui s’est produite sur notre marché est Citibank, qui a environ 300 000 pieds carrés d’espace sous-loué sur le marché de Jersey City, a tout retiré le mois dernier. 300 000, c’est beaucoup de pieds carrés à tirer. Lorsque nous avons demandé l’enquête, ils ont répondu: regardez, nous en aurons peut-être besoin. C’est l’espace que nous possédons déjà. Il est meublé selon un standard. Et si nous avons vraiment besoin de reconditionner, nous allons baser un Jersey City utilisé comme endroit pour le faire. Nous pensons que Jersey City devrait bien faire en période de ralentissement, n’est-ce pas, parce que son prix est avantageux. Il a le type d’espace disponible aujourd’hui, vous pouvez le faire.

Comme vous le savez, AIG est susceptible, mais pas encore confirmée, de déplacer la plupart de ses opérations de New York vers le bâtiment Goldman Sachs sur notre marché, qui fait quelques centaines de milliers de pieds carrés. Nous comprenons qu’il s’agit d’un spin-off de drogue qui va faire un accord avec WeWork dans ce même espace d’environ 120 000 pieds carrés. Les deux augurent bien de ce marché. Nous avions une entente de 50 000 pieds carrés qui allait être conclue avec une société de jeux en suspens, que nous pensons qu’elle reviendra. En fait, c’était plutôt 70 000 personnes. Il a commencé à 50 000 et est passé à 70 000.

Mais pour en revenir à votre point de départ, si vous regardez où les gens se trouvent aujourd’hui, et si j’étais un cadre supérieur et que j’avais la capacité de déplacer mon exploitation, et je vis dans un marché de Short Hills et Summit, voulez-vous vraiment faire la navette? Voulez-vous vraiment prendre le transport en commun? Voulez-vous conduire? Si vous convainquez votre patron, hé, nous devons quand même refaire le plein. Dois-je prendre 30 000, 40 000, 70 000 pieds carrés, aller à JFK Parkway, aller à Florham Park, aller à Morristown, Metropark qui a une excellente commutation et même partir dans un train. Ou si vous habitez dans la partie sud de l’État et que vous vous déplacez vers le haut et que c’était le bateau et ainsi de suite et ainsi de suite, et vous êtes un cadre et vous dites, vous savez quoi, je veux déplacer mon opération, 50 000 pieds carrés à Red Bank.

Ce sont des décisions, ce sont des conversations qui, je pense, auront lieu, seront réelles, et je m’attends à ce qu’elles se produisent réellement. Ils ne seront pas une sortie pour New York, mais je pense qu’il y aura un repeuplement lorsque les gens entreront et se diront: quelle est mon empreinte? Où veux-je être? Etc., etc. C’est une conversation logique. Nous devons avoir certaines des meilleures localités de l’État, car nous avons d’abord vendu les pires bâtiments et gardé les meilleurs pour la fin. Nous avons dressé une liste de tout l’espace disponible et nous sommes allés aux courtiers et disons, si vous voulez une exécution facile, quelque chose qui est préconstruit, donc une finition relativement bonne, Manny, que nous pouvons élever la mise à niveau à votre niveau, disons, De 3 à 6 mois, nous avons dressé une liste des immeubles que nous faisons circuler en ce moment.

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Emmanuel Korchman, Citigroup Inc, Division de la recherche – Directeur et analyste principal [10]

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Et je vais en introduire une autre, en supposant que vous n’avez peut-être pas d’autres questions.

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [11]

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Aller de l’avant. Aller de l’avant. Nous en aurons quelques-uns, Manny. Nous sommes de bonne humeur aujourd’hui. Aller de l’avant. Tirez dessus.

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Emmanuel Korchman, Citigroup Inc, Division de la recherche – Directeur et analyste principal [12]

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Pouvez-vous nous donner une mise à jour de ce qui se passe avec une sorte de combat par procuration, si vous le voulez?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [13]

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Une longue question, une longue réponse. So as everyone may or may not know, last year, we had — Bow Street ran a dissident slate, 4 directors. They were recommended by Glass Lewis for 2 and ISS for 3, and all 4 were elected. We welcome that slate on to the Board. All 4 serve in the Audit Committee, which is our hardest-working committee, gives you the best insight into the workings of the company. Two of them are on the Shareholder Value Committee. One of them serves currently on the Strategic Committee, which entertain to the offers that we have regarding global transactions.

In September — sorry, in January, we sent out a mail to the 10 of us. Bill Mack wasn’t included because he’s retiring and asked very simply, do you want to serve? It’s a personal decision. You have the time, the effort, something in your life that’s happening, do you want to be on the Board next year? All 10 of us replied yes. We thought it was a done subject. Unbeknownst to us, there were conversations going on with Bow Street and the 4 dissident directors who we thought were now independent directors. But obviously, if things have changed, Bow Street came back to us and said, we want control. We want what we always wanted, which is the ability to sell the company on terms that we dictate. We’d like to get control. We want Mike out because we think he’s an impediment. Someday, they can have my job, Manny, by the way. And they basically said, we want control. We deferred, said, look, we’d give you back the 4. Maybe you want 3, we could do other things, so on and so forth. They came back and said no, and then all 8 of them were put on the slate. It was a surprise to us, right? There was no communication. There was no e-mail. There’s no conversation about any disagreement between us and the 4 directors that we had worked with during the course of the year. Now we have a slate of 8.

Qu’est-ce qu’on fait? We had already interviewed Ferguson to basically — for Bill Mack’s position. We also had done Ferguson to ask to get backups for Al Bernikow and Irvin Reid, who are 2 long-serving directors who will be off in the next cycle, to put together a pool. Figured if we do it once, you might as well do it well. We went back and said, let’s go expand it. Let’s find a new slate. We have 5 directors that have been announced. I think, Manny, I can say this with confidence, we take those 5 directors. We took our time. We got people who are not being paid that want to do their job, understand the fight they’re going in and have some of the finest people you could put on the Board for a company of our size, and I would compare our list to any of my competitors.

We chose people that have gone through this process before. We chose people that have done work in industries that are undergoing change. We have a lot of people who have retail experience, the industry most changing in our space. So whether it’s Gail Steinel who works for Don Wood, who runs one of the best shops I know; or Michael Berman who’s at Brixmor, which is obviously Blackstone, and then obviously Jimmy Taylor; and then we have Lee Wielansky who’s Ken Bernstein and Acadia’s Lead Director. You add to that Jamie Behar who worked at General Motors, had been on Sunstone and Forest City’s Board. And we round out our group with Howard Roth who’s on the Lexington’s Board, but had been a long-serving member of the Ernst & Young community in the real estate business. That’s where we are. Now we have a proxy battle. The vote is on June 10. And if there’s anything else, I’d be happy to ask you, but I think you have to go back into the queue so we get another question.

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Opérateur [14]

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Your next question comes from Mr. Steve Sakwa.

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Stephen Thomas Sakwa, Evercore ISI Institutional Equities, Research Division – Senior MD & Senior Equity Research Analyst [15]

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I was wondering if you could just provide a little more detail on the apartments and the trends that you’re seeing in terms of move-ins and move-outs with all the shelter-in-place and how you’re thinking about renewal increases in the marketplace today.

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [16]

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So what happens was obviously a shock to ourselves and our tenants. So when the stay-at-home came in place, people had already notice to vacate. They don’t vacate — because they do it 60 to 90 days. We have a 60-day rule. So people — sometimes 90 days — give us notice and say, listen, I’m moving out in May, I’m moving out in June, I’m moving out in April. So a lot of those tenants came back and said, I’m not moving out. I didn’t find a new place. I’m actually happy here. I want to extend to 6 months, to a year, some will extend it for 2 years.

So as Marshall commented, you have a buoyancy in the renewal rate. Normally, it was 55%, give or take, and it’s down to 63%, 65%, so up like 5%, 8% in the first month alone. He and I both think that might go up another 10% to more like in the 70s as people sit — let’s sit and say, looking at where I am, am I happy? Do I really want to embrace moving, change? Whatever. I think we’ve done a good job of catering to our tenants’ needs. It’s kind of funny running an office business and a residential business, Steve, because the office guys, most of my colleagues are like, not much to do with no tenants. Well, in the residential business, everyone’s home, and we have a lot to do.

We believe that we will be able to attract new tenants. One of the things about the construction stay is it affects you differently at what cycle you’re in. If you were about to finish your building the last 10% or 15%, the stay is 100% no work because that’s the close work where they’re trying to prevent people from working within 6 feet. If you’re pouring concrete and trying to finish it outside of a building, the state will let you actually do that in order to protect you from weather. So our competition is not going to be able to deliver any new product to us, also in the next 60, 90 days, give or take. Marshall agrees. So that’s where we are, Stephen.

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Stephen Thomas Sakwa, Evercore ISI Institutional Equities, Research Division – Senior MD & Senior Equity Research Analyst [17]

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So can you maybe just discuss, Mike, kind of what — like what kind of renewal increases are you providing? Whether it’s for June or July, I mean are you at 0 increases for tenants and kind of preserving just kind of the tenancy and kind of taking it easy? Or are you still able to push renewal increases through on multifamily?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [18]

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It depends on the product. I mean, obviously, there are some tenants that are on the market. There were some that had a concession given to them when they first took the apartment. So when you look at that, we weren’t burning off that concession. There were houses paying more the second year versus the first. So it looks like it is a rental increase. We’re actually very fair-minded as to what people are going through. I actually personally deal with Marshall every week to list the people that are having issues. We go to everyone who’s lost a job, who lost a roommate, so on and so forth. Some tenants are obviously getting beans where it can’t affect in this environment, nor would we. Others are getting a 0 increase and others are getting a modest increase. We expect overall, because we had a very robust first quarter, that we’ll probably be 1.5 to 2 for the year if we can maintain where we are.

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Stephen Thomas Sakwa, Evercore ISI Institutional Equities, Research Division – Senior MD & Senior Equity Research Analyst [19]

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D’accord. And then I guess just maybe trying to get a little bit more color from Nick, just on kind of the activity around the Waterfront and just some of the tenants. And I realize things are super slow right now in terms of new deals, but just how do you sort of think that unfolds, maybe speaking to some of the questions about suburban and flight from New York and AIG moving? And just how do you think Jersey City will be kind of looked at as an outpost to Manhattan over the next 1 to 2 years?

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Nicholas A. Hilton, Mack-Cali Realty Corporation – EVP of Leasing [20]

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D’accord. I’ll start from the beginning, the earliest part of the question, I think, from an activity perspective from the Waterfront. We absolutely had some deals go on hold. I would probably say to the tune of about 150,000 square feet or so, maybe close to 200,000 square feet of deals go on hold. Now it’s — the reason they go on hold, none of them say they want to — they’re not thinking about real estate. It’s really more of either they don’t have a lease expiration happening immediately that they’re trying to react to, and they want to understand what density they’re going to be dealing with moving forward, what construction standards are going to be looking like. So they just want to see what the world looks like on the other side of this as best they can. With that said, as I mentioned in my remarks, we had about — we still have about 200,000 square feet in negotiations today.

Broader out into the suburbs, we are seeing inquiries come in and they’re — as I mentioned also in my remarks, we’re kind of in 2 sections. The first is existing tenants looking to do short-term expansions or short-term renewals should they have a lease event coming right away. And then the second group is really sort of a medium-term, 3- to 5-year solution, maybe 20,000, 30,000 square feet presence in Manhattan, looking to do something that’s easy to get into, flexible and just following that sort of fact pattern.

And then as it relates to the Waterfront over the long term, I would say that the benefit that we have here is twofold. One, we have a great product, great diversity in the product. We can cater to a lot of different tenant sizes. You can drive here. You can take mass transit here. So I think as you look at it, how you get here and what you do when you can get here is going to continue to be good selling points. So I do see us in a good position to capitalize on activity moving forward.

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Opérateur [21]

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Your next question comes from Jamie Feldman.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [22]

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I was hoping you could go back to your comments on converting some of the corporate residential tenants and trying to extend lease durations. Can you just provide more color on exactly how that might play out?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [23]

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Sûr. So what’s happened is that it’s almost like you’ve seen the mindset of various customers go through as you give them a curate of choices. So we go back to people and say, listen, if you want to extend, here’s the options we’ll give you. And people — some people are going and saying, listen, I really like it here, I don’t think to move. I’ll take the renewal increase for the next 2 years, but I want to lock in the next 24, 26 months. Others coming and saying, I want to commit, but I want to commit for the end of the year. I want to get to January for my bonuses, so I want 7, 8 months to basically get me to the end. And the hodgepodge in between, people that are moving around for apartments and saying, I want to move to a better unit. I want to upgrade because they feel like they can basically lock in.

The corporate housing providers we had were basically people who added corporate housing for executives who moved into the area that service to New York. It was basically a long-term hotel business. It was indistinguishable from our regular rentals because most of them would say 3, 6 months, 9 months, whatever you’re assigned to. You worked at Goldman, you worked at Merrill, Morgan Stanley, and they got you in an apartment, a 2-bedroom or a 3-bedroom or a 1-bedroom or a studio in Jersey City or in Boston or in D.C. We had them throughout.

We’ve been winning it down over the last several months because the Airbnb pushback has been nationwide, was effectively kind of fall under if they don’t have really long-term corporate stays. We’re going to re-rent those apartments. We’re about to do them now. We might be getting the furniture back. And Marshall and I have been talking about renting units out to students, which is a part of our business cycle. It will be fully furnished, but we will be able to get these units back. They generally tend to be in some of our better locations because the corporate guys were good at picking right buildings and right locations. So it’s just something we’ll deal with over the next few months.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [24]

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D’accord. And I guess, how do you think about the NOI impact? Is there going to be a dip for a while before you can re-lease those spaces? Or — and then on rent also, can you just give us…

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [25]

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It’s a small hit because they won’t be paying us, and then we’ll be able to merge our way into that, hopefully getting better rents than they were paying us to begin with, then we’ll wind up in like 3 to 6 months. This probably won’t be done, maybe even less. This is the leasing season. Like I said earlier, like in Jersey City, there were at least 2 buildings I knew that were about to be delivered, that we would have faced competition from that. It will be postponed for the next 90 days because even if the governor lifted the stay today, by the time they got the crews back and did the punch list and get the COs, you have a competitive advantage. And when they use that time, they basically rent out our product.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [26]

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D’accord. That’s helpful. And then when you think about the asset sales, I know you guys kind of gave updated timing. Is there a deadline for when some of these have to get done before either side — or before the buyers can walk away?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [27]

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No. But we have due diligence contract terms, and we intend to enforce them. But we’re good on Onyx. I think we’re good on the Hoboken transaction. The rest of them are ones we want to put on the contract. We were talking yesterday about the Short Hills portfolio, about some activity we’ve been getting that we think we can transact on. I can’t understate, and for the purpose of this call, how much better it is if you had wanted to do this a year earlier. You hire the brokers, put the resources, did the photos, the books. Can you imagine trying to do a memorandum or getting a sales process done outside of your office, Jamie, for a major portfolio? It would be nerve-racking. We already have it done, and then we push the button and we can move on every asset that we have.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [28]

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D’accord. And then I guess just going back to your answer on a prior question. You mentioned 20,000 to 30,000 square foot short- and medium-term solutions in the suburbs that tenants are looking for. Can you just talk more about the magnitude of those types of deals? And then when you say short and medium term, how long a duration? And are there specific examples you can provide of companies that are actually looking to do that and then how that commits with their urban footprint?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [29]

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You’re getting people that come and say to you, what do you have in Short Hills? What do you have in Metropark? What do you have in Monmouth? And what do you have in Parsippany, which is obviously Morris County? And they look for corporate users that are coming out of New York City for a division or segment that says, hey, let’s see if we can move this out. And sometimes it’s going to be driven by the business unit head. We said, hey, my people already live in New Jersey. Going into New York isn’t going to work for us short term. Maybe we can take a group out. And it’s usually 3- to 7-year deals, probably the sweet spot is 3 to 5. You might get some people to do 7 depending if they really like the space, but it’s in that range.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [30]

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Sorry, do you actually have tenants looking? Or these are more intermediaries?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [31]

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No. They’re brokers on behalf of companies and mostly blue chips. It’s like real names that are coming out and saying, hey, I want to look at what can I put in. For example, your market, Jamie, is Short Hills. People that live in that area, they were commuting to Manhattan. Someone sit there and say, similar to people who have moved to downtown Summit, whether it was McKinsey or other groups, do I take 30,000 square feet? And they go to 150 JFK or 51 JFK or 101 or 103, the buildings we own. It’s a perfectly satisfied market, and people could reverse commute out of New York City. And the train will be less crowded, and we could drive and so on and so forth. It’s just going to be a short-term solution. A lot of people are going to be thinking about where they want to spend the next 6 months, a year, and commuting is going to be an issue for people.

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [32]

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Oui. D’accord. And then finally, how do you guys — how are you feeling about the distribution, your coverage and the outlook?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [33]

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I’m fine. I mean we’re fine for this quarter and in the foreseeable future. One of the benefits is, since we haven’t sold anything, we don’t have the dilution in income. And as we get closer to the delivery of multifamily, of course, it’s over. So we’re already starting to deliver in more the number of year. We’ll probably deliver the rest of the stuff. I mean Jamie, can we have a joke for a moment? How quickly do you think today, today, if we had the Short Hills asset opened and we said to people in New York City, hey, do you want to live in Short Hills and go to the Millburn school district? If you can move out of Manhattan, how quickly do you think we could fill that apartment up?

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James Colin Feldman, BofA Merrill Lynch, Research Division – Director and Senior US Office and Industrial REIT Analyst [34]

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Oui. Pretty fast. Oui.

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [35]

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Very fast, right? Very fast. That’s the type of things we’re looking forward to.

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Opérateur [36]

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Your next question comes from John Guinee.

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John William Guinee, Stifel, Nicolaus & Company, Incorporated, Research Division – MD [37]

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A couple of softballs for you. Marshall, I guess, Marshall, I don’t know, maybe, David, what do you think it takes in the hotel space for you guys to get to breakeven just covering operating costs, forget debt service, do you have to get to 20%, 30%, 40%, 50% run rate on occupancy? What’s it cost you to get to break — or what’s the occupancy and the number to get to breakeven?

And then Marshall, really big picture, if you think about the dozens of multifamily submarkets in the New York metro area, given what’s happened recently, where would you want to own dirt today? Where do you think there’s going to be real strength versus real weakness in a couple of key submarkets?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [38]

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I’m going to do the first one, and Marshall will obviously do the second one. Regarding hotels, it really depends on the operating expense matrix and where you are as a margin. So Residence Inn has some of the best margins, right? You don’t provide food and beverage, tech is relatively efficient, small number of rooms, relatively small front office staff. We can operate that at 25%, you’re breakeven. So at 58%, we’re actually making some money, depending upon, obviously, where your ADR is, right? If ADR collapses, it affects that.

When you move to the EnVue, which is supposed to have a decent food and beverage, but was mostly towards the travel and business, you’re probably going to be up to be in a 55%, 60% range, right? The Hyatt could operate at the same, but make money depending upon how much sales and convention business you have. The Hyatt was very big for weddings, very big for sales meetings, which are all things that maybe people won’t be doing or may not want to do in the next 3 to 6 months. So of that matrix, I would say normally, 55% to 60% for your full-service hotels, 25% to 30% for the limited service.

And I’ll turn it over to Marshall to finish your questions.

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Marshall B. Tycher, Mack-Cali Realty Corporation – Chairman of Roseland Residential Trust [39]

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Yes, John, I think it’s too early to tell which markets are going to have dramatic moves up or down in land value. Historically, the last 5 to 10 years, all the submarkets that were centric to mass transit really had a big acceleration in land value. There’s a big debate, I guess, now whether people are going to want to jump on trains to get to the city or we’re going to have this reverse commute and exodus. But all those same submarkets that had mass transit proximity have all the lifestyle and entertainment, which has always, always been a big draw for young professionals renting as well. So that might offset the — maybe the devaluation of mass transit nodes. So I’m not really sure yet. Land value moves as a commodity pretty quickly. So it will also depend on demand, how many builders are out looking for sites or who or where there’s financing constriction or not.

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Opérateur [40]

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Your next question comes from Daniel Ismail.

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Daniel Ismail, Green Street Advisors, LLC, Research Division – Analyst of Office [41]

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Just wanted to see if you could provide a bit more detail on the 111 River Street sale. It looks like pretty healthy pricing, that $430 a square foot keeps popping up around that market. And it looks like pretty good read-through for the remaining portfolio. So just curious if you can start shedding more color there.

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [42]

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Oui. So I wanted to market the suburbs we did, and we’re working through that. I also felt that I wanted to be able to transact, if could, on some Waterfront assets to lighten our load. Looked at assets that weren’t — there were good assets but weren’t core to the strategy, which basically has the multifamily as the core. And then Harborside because of the zoning and the retail components basically builds into it. So we marketed last year, Danny, to be very candid, 101 Hudson and 111 River. 111 River is 1 building of a 3-building complex, 2 other buildings owned by a competitor of ours who we deal with every day. We went to them and said, listen, we’re going to market this. We have a couple of people who want it, but do you want to buy this? He wanted to buy it, right?

It’s a tight market. It’s where [dread] est. It’s where Walmart has expanded. It’s where Ernst & Young had moved into a couple of years ago, had some publishing companies, and it’s actually a solid tube market, right, gets all the attributes of basically being in a dense area. The price is deceivingly — actually deceivingly higher than you think because that’s a ground lease. That’s a building that we have a long-term lease with the Port Authority of New York and New Jersey, relatively attractive lease, but ground lease.

The building then sits above it. We have John Wiley in for at $37 escalated for a long-term lease, and we’ve been renting at $50 for the remainder of the building. So a healthy remarket spread. He has long-term capital. He wanted to buy it. He didn’t want to catch a deal where Wiley goes bankrupt. There’s some other credit happen. So we signed a deal and he’s waiting. We have to go through to get the Port Authority assumption done. We have a loan on it that’s going to be assumed. And that should close, hopefully, barring no other economic occurrence, in sometime in August, we’re hoping.

Now 101 Hudson, just to give you more information, we were getting a price of around $400 a square foot, and that was essentially a straight deal. There’s no ground lease. Big building, 80% occupied. We thought we could get a little higher than that. It came out to about $500 million in total, and we were working through that. Bids kind of fell away as the market slipped, but we think we could go back to that as the market rebounds. People look at that attractively. And we’ve been backed up. There’s obviously been a sale. LeFrak sold a building at those levels. They sold an empty building by SJP Properties to Joe Sitt and company for $385 a foot — sorry, $285 a foot, excuse me. So there’s been a decent amount of activity in this marketplace, and the rent levels have been good so far.

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Daniel Ismail, Green Street Advisors, LLC, Research Division – Analyst of Office [43]

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D’accord. That’s helpful. And then just to touch on the Grow New Jersey program, it looks like state and local budgets across the nation are under strain because of the pandemic-related quarantines. Any thoughts or any updates on that program and discussions on restarting it? And how do you guys see that playing out?

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [44]

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I have conversations with the Governor’s staff, the Governor, the Speaker of the Senate on a regular basis, and they always come back to the same thing, right? It’s on the bill. That bill will get passed as soon as Murphy and the Senate President agreed on the cap level. Murphy’s held out — Governor Murphy has held out for the caps. The extent of presidential caps are not appropriate in this environment. It’s going to get addressed in this economic budget session because they’re going to be wanting to grow the company — grow the state, excuse me, the jobs. One thing we didn’t mention, we have a deal poking around for a couple of hundred thousand square feet from a tech tenant that we assume would have to take a Grow New Jersey incentives, right, but that company has done a lot of due diligence on our buildings. We’re expecting RFP in soon, but we look favorably at this environment going forward. Donc…

Anything else? Operator any more questions?

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Opérateur [45]

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No more questions so far. You may continue, sir.

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Michael J. DeMarco, Corporation immobilière Mack-Cali – PDG et administrateur [46]

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Je vous remercie. I wish everyone to stay happy, safe, healthy. Look forward to a more normalized environment in the upcoming months. And I thank you all for the time and attention this morning. Greatly appreciated by all of us. Be well.

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Opérateur [47]

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This concludes today’s conference. You may now all disconnect.

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