Complément alimentaire – Transcription révisée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats du FRT 7-May-20 12:00 pm GMT


Rockville 23 mai 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la téléconférence ou de la présentation des résultats de Federal Realty Investment Trust jeudi 7 mai 2020 à 12 h 00 GMT

* Donald C. Wood

* Wendy A. Seher

Capital One Securities, Inc., Division de la recherche – Vice-président principal et analyste principal de la recherche sur les actions

Green Street Advisors, Inc. – Analyste du commerce de détail

Mesdames et messieurs, merci de votre présence et bienvenue à la téléconférence sur les bénéfices de la Fiducie fédérale d’investissement immobilier T1 2020. (Instructions pour l’opérateur) Veuillez noter que la conférence d’aujourd’hui est en cours d’enregistrement. (Instructions de l’opérateur)

Je voudrais maintenant remettre la conférence à votre intervenante aujourd’hui, Mme Leah Brady. Allez-y.

Bonjour. Merci de vous joindre à nous aujourd’hui pour la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2020 de Federal Realty. Je suis accompagné de l’appel par Don Wood, Dan G., Jeff Berkes, Wendy Seher, Dawn Becker et Melissa Solis. Ils seront disponibles pour répondre à vos questions à la fin de nos remarques préparées.

Un rappel que certaines questions discutées lors de cet appel peuvent être considérées comme des déclarations prospectives au sens de la Private Securities Litigation Reform Act de 1995. Les déclarations prospectives comprennent toute information annualisée ou projetée ainsi que des déclarations faisant référence à des attentes ou des anticipations événements ou résultats. Bien que Federal Realty estime que les attentes reflétées dans ces déclarations prospectives sont basées sur des hypothèses raisonnables, les activités futures de Federal Realty et son rendement réel peuvent différer sensiblement des informations contenues dans nos déclarations prospectives, et nous ne pouvons garantir que ces attentes peuvent être atteint. La publication des résultats et la trousse de rapports supplémentaires que nous avons publiés hier, notre rapport annuel déposé sur le formulaire 10-K et nos autres documents d’information financière fournissent une analyse plus approfondie des facteurs de risque qui peuvent influer sur notre situation financière et nos résultats d’exploitation.

Nous avons également publié sur le site Web un diaporama qui contient des informations plus détaillées sur l’impact de la pandémie de COVID-19 sur nos activités à ce jour et diverses mesures que nous avons prises en réponse à COVID-19. Ces documents sont disponibles sur notre site Internet.

Et avec cela, je céderai la parole à Don Wood pour commencer notre discussion sur nos résultats du premier trimestre. Don?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – Président, chef de la direction et administrateur [3]

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Merci Leah et bonjour à tous. Il y a un certain réconfort dans la familiarité de la routine trimestrielle bien usée de l’appel de revenus avec chacun de vous qui me rassure étrangement alors que nous nous battons chaque jour dans ce gâchis et en préparation d’un positionnement avantageux qui sortira de l’autre côté.

Tout d’abord, mes pensées et mes prières sincères pour une bonne santé à chacun de vous et à vos familles et amis en cette période folle, en particulier ceux d’entre vous se sont enfermés dans de petits espaces dans ma ville préférée, où se trouve le 27 fois champion du monde, les New York Yankees .

Ensuite, un cri de respect et d’appréciation immense pour l’unité et l’éthique de travail de l’équipe de Federal Realty sur les lignes de front au cours de ces 6 à 8 dernières semaines, y compris notre équipe de gestion immobilière, qui prend soin de nos actifs afin que les entreprises essentielles pouvaient fournir ces services à la communauté, ainsi qu’aux membres de l’équipe dont les emplois n’étaient plus à plein temps et qui se portaient volontaires pour les nombreux nouveaux domaines où leur aide était nécessaire. De haut en bas, tout le reste, merci. Il s’agit d’une équipe dévouée et talentueuse.

Permettez-moi de commencer par quelques commentaires sur le premier trimestre, puis de passer à la situation actuelle dans laquelle nous nous dirigeons d’ici. Comme vous l’avez vu dans notre communiqué de presse hier soir, nous avons annoncé un FFO de 1,50 $ par action au premier trimestre, contre 1,56 $ au premier trimestre de l’année dernière. Même avant la crise du COVID-19, nous allions avoir une comparaison difficile d’une année à l’autre en raison des 5,4 millions de dollars de frais de résiliation de bail au trimestre de l’an dernier, contre 2,7 millions de dollars ce trimestre, soit une différence d’environ 0,03 $ par action. Mais nous avons connu un excellent début d’année jusqu’aux 2 dernières semaines de mars, et nous étions sur la bonne voie pour augmenter les FFO par action hors frais de résiliation de 2% à 3%.

Cela a changé en un clin d’œil avec les fermetures obligatoires et la peur d’un avenir incertain. Les États dans lesquels nous exerçons nos activités ont été parmi les premiers à fermer. Et à la deuxième quinzaine de mars, nous ressentions vraiment la forte baisse d’activité. Les déficits de paiement des loyers et l’augmentation des provisions pour créances irrécouvrables, entre autres, directement attribuables à COVID-19, ont totalisé 4 millions de dollars ou 0,06 $ par action au premier trimestre. Un trimestre encore assez solide, qui comprend également plus de 80 baux exécutés pour près de 0,5 million de pieds carrés.

Nous sommes donc entrés dans tout ce gâchis en position de force tant du point de vue opérationnel que, très certainement, du bilan. Je suppose donc que la vraie question est de savoir si nous réussirons. Et à quoi ressemblera-t-on de l’autre côté? Tout d’abord. Oui, nous réussirons. Dan passera un temps considérable à passer en revue notre situation de trésorerie actuelle, nos projections de flux de trésorerie, notre flexibilité en matière de dépenses de développement et nos plans de financement supplémentaire.

Un commentaire de ma part à cet égard. L’histoire et les antécédents comptent vraiment à un moment comme celui-ci. Un rappel qu’en 2009, au plus profond de la récession, lorsque les marchés étaient fermés à de nombreux emprunteurs, nous avons accédé au marché non garanti. Nous avons accédé à la – nous avons obtenu une dette bancaire auprès d’un consortium de prêteurs. Nous avons augmenté notre marge de crédit. Nous avons même émis une petite quantité d’actions ordinaires. Le fait est que tous ces marchés nous étaient alors ouverts, et notre bilan et notre position concurrentielle sont encore plus solides aujourd’hui. Encore une fois, Dan G. sur nos plans dans un peu.

Nos dépenses de développement, qui avoisinaient les 35 millions de dollars par mois en avril, ont été ramenées à environ 10 millions de dollars par mois, avec les fermetures du Massachusetts et de la Californie à Assembly Row et Santana West et quelques autres petits projets économisant actuellement de l’argent.

La construction à CocoWalk en Floride et 909 Rose à Pike & Rose dans le Maryland se poursuivent, car les deux sont presque terminées et, en fait, le seront au cours des prochains mois. Nous avons la ferme intention de terminer tous nos projets de développement qui sont partiellement construits. Le démarrage de la construction de tous les nouveaux projets de développement est cependant suspendu jusqu’à ce que nous ayons une meilleure visibilité sur la durée des effets de la pandémie.

D’accord, collection de loyer. Il est évidemment impossible pour une simple statistique ou métrique révélatrice d’essayer d’expliquer un phénomène aussi complexe et multiforme que l’arrêt virtuel de l’ensemble de l’économie américaine par une pandémie, et les collections de loyer d’avril ne sont certainement pas cette métrique. Mais ce sont des données pertinentes. Ils sont faciles à comprendre. Ils s’intègrent parfaitement dans une matrice d’entreprises comparatives. Mais comme le même magasin NOI, ce n’est tout simplement pas si simple et ne représente qu’une petite partie des perspectives de croissance et de viabilité post-COVID de l’entreprise. Plus sur ce sujet dans une minute.

Pour mémoire, nous avons perçu 53% de notre loyer contractuel en avril, ce qui devrait être meilleur que le secteur des centres commerciaux et un peu moins que les centres commerciaux ancrés dans les épiceries qui ont une base de locataires plus axée sur l’essentiel. Notre portefeuille est beaucoup plus diversifié, ce que nous considérons comme une force majeure, et non une faiblesse, pour toute période de l’histoire et toute économie de l’histoire autre que pendant le trimestre ou 2 qu’une pandémie mondiale ferme littéralement le monde. Tous les 104 de nos centres commerciaux sont ouverts et fonctionnent avec environ 47% des locataires ouverts et essayant de faire un certain niveau d’affaires. Environ 1/4 de notre loyer provient des services essentiels, de l’épicerie, des médicaments, des banques, et cetera, et cela a été largement payé en avril. Un autre 20% provient de nos locataires résidentiels et de bureaux, principalement dans nos communautés à usage mixte. 95% de notre loyer résidentiel d’avril a été perçu, tout comme 87% du loyer des bureaux. Les restaurants représentent 15% de notre base de location, environ 1/2 service complet et 1/2 QSR et restauration rapide. Environ 1/4 de ce loyer a été payé en avril. Les locataires conditionnels et expérientiels, comme les théâtres et les quilles, représentent encore 6%, et très peu de loyer d’avril a été perçu dans cette catégorie. Le paiement a été sporadique sur le solde du portefeuille.

Donc, notre première réponse pour les non-payeurs a été, bien sûr, de communiquer avec clarté que nous nous attendons à ce que les contrats existants soient honorés, et dans de nombreux cas, ils l’ont été. D’autres n’ont pas payé, ont été mis en défaut et aucune conversation active n’est en cours entre les parties pour toute une série de raisons. Ce sont en grande partie de petits locataires qui éprouvaient des difficultés avant COVID-19 et auront du mal à réémerger de l’autre côté. La vacance sera clairement plus élevée de l’autre côté de cette crise, aucune bonne prédiction sur le montant plus élevé à ce stade.

Les autres sont les locataires qui ont les moyens de payer mais qui recherchent des reports pour les périodes de fermeture et certains pour quelques mois après. Ces négociations sont complexes et tiennent compte de nombreux facteurs, notamment l’assouplissement des restrictions de location qui peuvent nuire à notre capacité de réaménagement en cours de route. Nous n’avons pas de politique générale pour gérer ces négociations. C’est un point vraiment important. L’un des nombreux avantages de notre plate-forme est que nous sommes suffisamment petits pour que des cadres expérimentés de niveau supérieur gèrent chacune de ces conversations de manière individuelle. Nous croyons que cette approche individualisée mènera au meilleur résultat pour le gouvernement fédéral dans son ensemble au cours des prochaines années et pas seulement des mois.

Je pense donc que tout cela est un assez bon résumé de ce qui se passe en ce moment. Vous pouvez trouver des informations supplémentaires dans une présentation disponible sur notre site Internet pour les investisseurs. Vérifiez-le, c’est complet, si vous ne l’avez pas déjà fait.

Permettez-moi de continuer pour vous donner quelques réflexions sur l’endroit où nous nous voyons de l’autre côté. Et comme vous vous en doutez, permettez-moi de commencer par les négatifs à court terme. Tout d’abord, la géographie. Pas de surprise ici. Les États dans lesquels nous exerçons nos activités seront largement les derniers à rouvrir et probablement dans les conditions les plus strictes, Californie, Massachusetts, Pennsylvanie, Maryland, et cetera, vous connaissez la liste, clairement négative par rapport au centre du pays en termes de l’activité du deuxième trimestre et probablement du troisième trimestre. Deuxièmement, notre maquillage de locataire. Plus de restaurants et de détaillants axés sur le mode de vie et le divertissement qui ne sont pas essentiels pour les consommateurs pendant une pandémie, comme je l’ai indiqué dans les pourcentages ci-dessus. Ces deux éléments, la géographie et la composition des locataires, ne sont donc pas propices à la surperformance ou à la prévision précise de la performance du tout au deuxième ou au troisième trimestre de 2020, peut-être plus longtemps. Par conséquent, nous ne sommes pas en mesure de proposer des prévisions de bénéfices pour une période à ce stade. Ce que nous pouvons faire, cependant, est de partager nos réflexions sur un plan et une vision assez convaincants pour nos propriétés, d’améliorer la croissance de l’autre côté de cela.

Premièrement, du côté de la demande. Nous considérons la géographie négative à court terme comme un énorme avantage de l’autre côté. En fin de compte, l’immobilier doit se trouver à proximité de centres d’emploi bien rémunérés pour pouvoir croître et valoriser, les nôtres le sont. Ils se trouvent dans des banlieues de premier niveau densément peuplées et riches des grandes villes côtières, mais pas dans les quartiers d’affaires centraux de ces villes. De plus, ils sont en plein air. Pensez Bethesda et North Bethesda, Maryland, par rapport au centre-ville de D.C.; Coconut Grove au centre-ville de Miami; Hoboken à Manhattan; San Jose à San Francisco; El Segundo au centre-ville de Los Angeles; Summerville, Massachusetts jusqu’au centre-ville de Boston; Bala Cynwyd, Pennsylvanie, au centre-ville de Philly. Vous avez eu l’idée. Des lieux en plein air, des bâtiments non fermés, qui sont facilement accessibles en voiture avec un parking pratique, suffisamment près des centres d’emploi à haut salaire qui peuvent prendre – pour attirer les derniers locataires et, ce qui est vraiment important, fournir un plein gamme de services. Le luxe et les commodités auxquels les habitants des villes et des banlieues se sont habitués et, en fait, la demande ne sera probablement pas abandonnée facilement. C’est une sorte de scénario Boucle d’or ici, pas trop près, pas trop loin, juste en termes de ces emplacements. Est-ce que ce que nous avons toujours cru être le point idéal, ceux qui sont proches dans les banlieues de premier rang, pourrait-il être encore plus doux dans un monde post-COVID-19? Nous le pensons.

Deuxièmement, le propriétaire a organisé et intégré des programmes de livraison en bordure de rue. Cela signifie que les programmes de livraison en bordure de rue organisés et intégrés par le propriétaire dans les centres commerciaux et les communautés à usage mixte dans les banlieues de premier niveau densément peuplées doivent être, à notre avis, une composante permanente de la boîte à outils d’une propriété pour attirer les clients, et pas seulement pour la nourriture. Avouons-le, la livraison rentable de biens et de services à l’utilisateur final n’a pas été largement résolue. Le ramassage des clients dans un environnement attrayant, pratique et sûr est l’élément le plus important pour livrer économiquement des marchandises qui durent un kilomètre. Nous serons un chef de file en matière de livraison en bordure de rue intégrée aux propriétaires de l’autre côté.

Et troisièmement, il n’est pas difficile de voir comment le rythme régulier des locataires fermés des centres commerciaux qui ont déménagé au moins en partie dans des centres commerciaux en plein air au cours des dernières années ne s’accélère pas de manière significative dans le sillage de COVID-19. Lorsque vous pensez aux propriétés en plein air qui sont les plus susceptibles de recueillir une part disproportionnée de ce mouvement, les formats fédéraux, la composition des locataires et les emplacements sont sacrément bien positionnés. Nous pensons que c’est l’une des sources les plus importantes d’où vient la demande de nouveaux locataires qui est nécessaire pour remplacer les défaillances des détaillants COVID-19.

Il y a aussi un quatrième et un cinquième et un sixième ensemble d’initiatives sur lesquelles nous travaillons et qui sont trop prématurés pour en parler à ce stade, mais ils sont tous directement liés à la raison pour laquelle nous sommes tous chez Federal, tout en travaillant patiemment à travers cette horrible pandémie aujourd’hui, extrêmement excité par ce qui nous attend alors que nous travaillons de l’autre côté plus tard cette année et l’année prochaine et pendant de nombreuses années après.

Alors, alors que vous vous asseyez et prenez une pause dans la compilation des statistiques de collecte des loyers d’avril et que vous pensez à l’avenir des quelque 25 sociétés et entreprises immobilières orientées vers le commerce de détail aujourd’hui, je pense que vous conviendrez avec moi que nos emplacements, nos formats, notre diversité et notre équipe innovante devraient nous placer en tête de liste.

Permettez-moi maintenant de céder la parole à Dan avant de répondre à vos questions. Dan?

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Daniel Guglielmone, Federal Realty Investment Trust – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [4]

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Merci, Don, et bonjour à tous. Un FFO de 1,50 $ par action a représenté un premier trimestre largement intact. Comme Don l’a mentionné, avant l’impact de COVID-19 sur nos chiffres en mars, nous étions sur le point de surpasser nos prévisions internes d’environ 0,03 $ ou 0,04 $ par action, les impacts de COVID-19 représentant environ 0,06 $ de traînée négative.

Dans l’ensemble, les chiffres du premier trimestre ont été principalement attribuables à la prise de position de Splunk – possession à temps au 700 Santana Row le 1er février, à la baisse des dépenses au niveau de la propriété et à la baisse des frais généraux et administratifs compensés par les impacts liés au COVID-19 susmentionnés au cours des 3 derniers semaines de mars, qui comprenaient des charges sur créances irrécouvrables plus élevées que nous l’avions prévu, une contribution de nos coentreprises hôtelières plus faible que prévu, des revenus de stationnement plus faibles et des intérêts débiteurs plus élevés, compte tenu de la situation de trésorerie que nous avons établie.

Notre métrique de POI comparable est ressortie à 2,5% au premier trimestre, mais ne vous inquiétez pas. En excluant les vents contraires aux frais à terme, qui étaient attendus, de 1,8% négatifs et les impacts sur les POI liés au COVID-19 dans le pool de magasins comparables de 1,7%, les POI comparables auraient été positifs de 1%, un résultat qui aurait également dépassé nos attentes internes. Jusqu’au 15 mars, nous avions également un solide premier trimestre sur le front de la location avec près de 500 000 pieds carrés d’activité. Les baux notables où le marchandisage a été considérablement amélioré et nos loyers ont augmenté incluent T.J. Maxx remplace Staples à Andorre à Philly; Burlington prenant la boîte Bon-Ton à Brick dans le New Jersey; Old Navy à l’ancien Pier 1 à Mount Vernon, Virginie; un groupe de restaurants renommé de South Miami signant un nouveau concept de l’ancien espace au rez-de-chaussée Gap à CocoWalk; et la conversion d’espace de vente au détail en espace de bureau créatif pour une ligne de cosmétiques de pointe à la collection de Plaza El Segundo à Los Angeles; tous les exemples de notre capacité à stimuler la demande des meilleurs locataires dans tous les types de propriétés en raison de la force de nos emplacements immobiliers.

Cela s’est poursuivi au deuxième trimestre avec des accords signés au cours des 30 derniers jours avec 2 grands épiciers ainsi qu’un important locataire de bureaux. De plus, nous avons vu des comités immobiliers de ces détaillants s’ouvrir ces dernières semaines avec des approbations de sites venant à plusieurs endroits supplémentaires. Ajoutez une guerre d’enchères pour notre emplacement d’épicerie Fairway dans notre actif de Brooklyn récemment acquis, et vous voyez que la demande pour nos biens immobiliers du locataire principal continue, bien qu’à un volume inférieur, même au milieu d’une pandémie mondiale.

Permettez-moi de prendre un peu de recul et de prendre quelques instants pour commenter la rentabilité globale de Federal d’un point de vue fondamental. Nous avons une activité à marge élevée au niveau de la propriété avec des marges de PO un peu moins de 70%. Le seuil de rentabilité en espèces pour les POI au niveau de la propriété est d’environ 30%. Le point mort d’encaissement après les frais généraux et administratifs, après les intérêts débiteurs, après l’entretien et le crédit-bail est d’environ 60%. Même si notre deuxième trimestre et le reste de 2020 seront difficiles, notre taux de consommation de trésorerie d’exploitation, même au deuxième trimestre, devrait être minime.

Permettez-moi de prendre un moment pour souligner notre divulgation mise à jour. Leah et Don ont souligné la mise à jour de notre activité COVID-19 et sa disponibilité sur la première page de notre section Investisseurs de notre site Web. De plus, dans notre supplément 8-K, vous avez peut-être remarqué un locataire de bureau. Splunk est maintenant notre principal locataire, bien qu’à une exposition très gérable de 3,4% des revenus. Pour ceux qui ne sont pas familiers, Splunk est un leader dans l’analyse, la sécurité et les opérations de logiciels de données. Société publique depuis 2012, Splunk a une capitalisation boursière de plus de 20 milliards de dollars, soit environ 2,4 milliards de dollars de revenus l’an dernier et occupe une position de leader sur le marché des données.

Enfin, en mars, nous avons publié sur notre nouveau site Web de marque Federal 1962, notre premier rapport sur la responsabilité d’entreprise axé sur les ESG, intitulé A Sustainable Mindset. Il s’agit d’un aperçu complet de notre engagement de longue date envers l’ESG dans tous les aspects de notre activité.

Passons maintenant au bilan et à la liquidité. À la mi-mars, nous avons retiré presque la totalité de notre facilité de crédit de 1 milliard de dollars, compte tenu des inquiétudes suscitées par la stabilité des marchés financiers. À la fin du trimestre, nous avions toujours ce milliard de dollars en caisse. Depuis ce temps, nous avons levé 400 millions de dollars supplémentaires dans un prêt à terme non garanti. Le prêt à terme a une échéance d’un an avec une option de prolongation d’un an et un taux d’intérêt fixé au LIBOR plus 135 compte tenu de notre note A.

Ces mouvements nous procurent une liquidité pro forma substantielle de 1,4 milliard de dollars en espèces et une capacité de crédit disponible alors que nous traversons ces temps incertains. Nos paramètres de crédit restent solides avec un endettement net sur EBITDA de 5,7x, une couverture des frais fixes de 4x et une échéance moyenne pondérée de la dette de 10 ans. Nous demeurons bien positionnés pour gérer dans l’environnement difficile auquel nous sommes actuellement confrontés, comme nous l’avons fait maintes et maintes fois au cours de nos 58 ans d’histoire et de notre historique de 52 ans de stabilité des flux de trésorerie et d’augmentation des dividendes.

Nos notes A-, A3 de S&P et Moody’s, respectivement, devraient nous fournir un accès continu au marché obligataire non garanti à des taux d’intérêt attractifs. Nous prévoyons refinancer nos échéances de dette gérable, 340 millions de dollars, d’ici la fin de 2021, principalement sur ce marché. Notre diversité d’autres sources de financement à des prix attractifs continue d’être un facteur de différenciation pour Federal.

La qualité de nos biens immobiliers continue de dominer les prix sur le marché des ventes institutionnelles, comme en témoigne notre dernière vente d’actifs la semaine dernière à Pasadena à un taux plafond de 4,5%. Et la capacité de s’associer à des coentreprises passives à prix attractif reste élevée.

Permettez-moi maintenant de vous fournir une mise à jour plus complète sur notre pipeline de développement. Au 31 mars, il reste environ 675 millions de dollars à dépenser pour notre pipeline en cours. Ce pipeline est divulgué dans notre 8-K aux pages 17 à 16 et 17 et décrit notre réaménagement et développement, respectivement. Le calendrier mis à jour compte tenu des fermetures mandatées par le gouvernement de nos 2 plus grands projets, Assembly Row et Santana Row, repousse quelque peu le délai. On estime que 250 à 275 millions de dollars seront dépensés pour le reste de 2020, la plupart de nos dépenses prévues pour le deuxième trimestre étant repoussées au moins un mois ou deux en moyenne. On prévoit maintenant que 250 millions de dollars seront dépensés en 2021, le solde de 150 millions à 175 millions de dollars en 2022 et jusqu’en 2023. Plus de 80% de ce pipeline est non marchand, avec 55% de bureaux aménagés et plus de 25% de logements, tous qui sont situés dans les banlieues de premier niveau. Et notez que 50% des commerces, bureaux et commerces sont pré-loués. Notez également que nous avons la possibilité d’appuyer sur le bouton de pause sur environ 280 millions de dollars de ce pipeline existant, ce qui réduirait les dépenses restantes du pipeline en cours à moins de 400 millions de dollars. Pour clarifier, à l’heure actuelle, appuyer sur le bouton pause n’est ni notre objectif ni notre plan actuel. Mais comme c’est notre marque de fabrique, nous maintiendrons la discipline dans ces décisions d’allocation de capital au fur et à mesure.

Comme vous l’avez vu hier, nous avons déclaré un dividende en espèces régulier de 1,05 $ par action payable en juillet. Compte tenu de la solidité de notre bilan et de notre position de liquidité, notre objectif est de maintenir un dividende en espèces et de porter notre record de 52 ans de hausse des dividendes à 53. Cependant, encore une fois, l’équipe de direction et notre conseil d’administration seront extrêmement disciplinés dans la fixation notre politique de dividende au fur et à mesure que nous avançons.

Enfin, les orientations FFO pour 2020 ont été retirées en mars. Nous espérons réintroduire des indications lorsque nous aurons une meilleure visibilité sur l’impact de COVID-19 sur nos activités au cours des prochains trimestres.

Et avec cela, opérateur, veuillez ouvrir la ligne pour les questions.

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Questions et réponses

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Opérateur [1]

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(Instructions de l’opérateur) Votre première question vient de la ligne de Craig Schmidt avec Bank of America.

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Craig Richard Schmidt, BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur [2]

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En parlant de l’expansion et de l’amélioration du service et de la livraison en bordure de rue, est-ce que tout cela nécessitera des différences de zonage dont vous pourriez avoir besoin pour s’adapter à cela? Ou êtes-vous bien dans les limites de rester dans votre zonage actuel?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – Président, chef de la direction et administrateur [3]

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Donc, comme vous le savez, Craig, nous avons beaucoup de types de propriétés différents dans beaucoup d’endroits différents, et nous ne nous attendons pas à ce que le zonage soit un problème. Il y a clairement certaines choses à faire. Par exemple, chez Pike & Rose, nous devions obliger le comté à renoncer à certains espaces de stationnement pour lesquels ils étaient payés et qu’ils pouvaient faire, ce que j’ai adoré. Dans la plupart de nos centres commerciaux, ce n’est pas un problème, mais nous avons des couloirs d’incendie et d’autres raisons – des choses que nous devons résoudre. Alors quoi – la chose la plus importante, je pense, à comprendre à ce sujet est que l’évolution du ramassage en bordure de rue et son intégration du point de vue du propriétaire avec plusieurs locataires, je pense vraiment que nous commençons tout juste, mais au cours des prochains trimestres et les années deviendront une partie tellement intégrante de ce que nous faisons que nous résoudrons les problèmes inhérents qui sont liés à 100 propriétés et à leur mise en œuvre en cours de route. Mais le zonage ne devrait pas être la principale préoccupation.

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Craig Richard Schmidt, BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur [4]

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D’accord. Et puis très rapidement, avez-vous des discussions avec des détaillants qui cherchent à passer à un loyer tout pourcentage plutôt qu’à des loyers minimaux fixes?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – Président, chef de la direction et administrateur [5]

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Sûr. Laissez-moi vous le dire de cette façon. Chaque locataire essaie en quelque sorte de renégocier le contrat. Et toutes sortes d’idées sortent de ce qu’elles voudraient – ce qu’elles aimeraient faire. Et je – cela ne peut pas être – je ne peux pas le dire assez. La beauté de cet endroit est que nous n’avons pas de politique sur la façon dont nous allons gérer certains types de locataires. En raison de notre taille, qui est relativement petite et gérable, nous pouvons prendre un cadre supérieur, que ce soit moi ou Wendy Seher ou Jeff Berkes ou Jan Sweetnam ou Lance Billingsley, nous sommes 10 à un niveau supérieur qui peut avoir chacun de ces conversations avec chaque entreprise différente, chaque détaillant différent, spécifiquement pour trouver la meilleure solution. Toutes sortes de choses sont posées, comme vous pouvez l’imaginer.

Mais de l’autre côté, les détaillants doivent être dans des centres commerciaux productifs. Ils doivent être dans des endroits où ils vont pouvoir gagner de l’argent. Nous sommes en haut de ces listes. Donc, notre capacité de négociation, bien qu’elle ne soit certainement pas parfaite, et nos contrats, bien qu’ils ne soient certainement pas parfaits, sont sacrément avantageux pour nous permettre de parvenir à une solution économique de l’autre côté. Dois-je m’attendre à un certain pourcentage de loyers? Bien sûr, je m’attends à des pourcentages de loyers. Mais je m’attends également à différentes conditions dans lesquelles vous opérez, y compris un assouplissement des restrictions qui nous a été difficile à réaménager, par exemple, en cours de route. Il y a donc beaucoup – il y a encore beaucoup de chemin à parcourir pour jouer ces trucs au cours des 6 prochains mois. Nous ne nous précipitons pas. Nous allons avoir des conversations une par une pour les corriger.

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Opérateur [6]

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Notre prochaine question vient de Nick Yulico, de la Banque Scotia.

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Greg Michael McGinniss, Banque mondiale et marchés de la Banque Scotia, Division de la recherche – Analyste [7]

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Voici Greg McGinniss avec Nick. Don, je sais qu’il est tôt, mais comment les collections de loyer ont-elles évolué jusqu’à présent en mai? Avez-vous des estimations ou des attentes approximatives pour les collections finales par rapport à avril?

Et puis je suis sûr que vous passez beaucoup de temps à réfléchir à la solvabilité financière de vos locataires, et nous sommes simplement curieux de savoir quel pourcentage vous pensez ne pas être récupérable en termes de loyers. Ou peut-être une autre façon de penser à cela est quel pourcentage de baux prévoyez-vous de passer à la comptabilité de caisse?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – Président, chef de la direction et administrateur [8]

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Mon Dieu, Greg, tu avais tellement de choses là-dedans. Je vais parcourir la première partie et voir si Melissa et Dan veulent ajouter quelque chose. Je soupçonne que la réponse sera non. Mais je pourrais – regardez, je pourrais vous dire que mai a commencé, nous sommes en avance sur avril. Je ne sais même pas pourquoi nous sommes en avance sur avril, mais où nous en étions à ce stade d’avril, et c’est un point important à souligner. Pour les premiers jours que nous avons collecté plus que nous avons fait en avril à ce moment-là. Que ce soit durable ou non, je ne sais pas. Eh bien, évidemment, nous devrons voir ce qui se passe tout au long.

Et pour ce qui est de – je ferai une remarque sur la trésorerie par rapport à la comptabilité d’exercice et la partie comptable de tout cela, où je me concentre, n’est vraiment pas tellement sur la vôtre en termes de ces priorités. La mienne est de savoir comment, de l’autre côté de cela, nous avons un plan de croissance avec de nouveaux locataires et différents endroits pour obtenir ces nouveaux locataires, comme je l’ai expliqué. Et ces endroits – ces locataires qui ont vraiment un plan d’affaires pour l’avenir, je ne veux pas vraiment prendre des locataires qui ont eu du mal à venir ici et à faire tout ce que nous pouvons pour les garder dans le centre commercial. Je ne pense pas que ce soit nécessairement la meilleure façon d’aller de l’avant. Et donc toute l’attention ici, alors que la négociation au jour le jour est sur 2021, 2022 où effectivement non seulement maintiendra mais élargira notre position de leader.

Je ne sais pas, vous les gars, si vous voulez ajouter quelque chose à cela, mais je suppose.

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Daniel Guglielmone, Federal Realty Investment Trust – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [9]

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Oui. Non, regardez, c’est une cible mouvante en ce qui concerne ce que nous considérons comme la possibilité de recouvrement auprès de nos locataires, et nous ferons des évaluations au fur et à mesure. Il n’y a donc pas grand-chose que nous puissions y ajouter, sauf pour être d’accord avec ce que Don a souligné.

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Greg Michael McGinniss, Banque mondiale et marchés de la Banque Scotia, Division de la recherche – Analyste [10]

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D’accord. C’est juste. Et puis pourriez-vous creuser un peu plus dans les collections de location de restaurant? À quoi ressemblaient les collections sur service rapide par rapport à service complet? Et ensuite, qu’est-ce qui vous donne confiance que les locataires à service complet peuvent survivre à cela ou être en mesure de rembourser le loyer différé étant donné ce qui risque d’être une entreprise diminuée pendant un certain temps?

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Daniel Guglielmone, Federal Realty Investment Trust – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [11]

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Oui. Non, regardez, il y avait une différence entre ce qui a été collecté en ce qui concerne – nous avons eu un service rapide – nous avons essentiellement 27%. Don a mentionné un 1/4, environ 27% du total dans les restaurants. Environ 37% seraient les QSR et la restauration rapide, puis moins de 20% du service complet.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – Président, chef de la direction et administrateur [12]

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Et Greg, permettez-moi de sauter sur le point sur ce qui nous fait penser que nous pouvons aller de l’avant à cet égard, car c’est vraiment important. Nous avons encerclé environ 35 locataires, des locataires de restaurants, qui étaient incroyablement forts que nous voulons nous assurer de rouvrir rapidement. Et quand ils le font, ils sont une partie si importante du centre commercial. Nous avons donc encerclé – nous avons en fait autorisé un fonds de 10 millions de dollars qui est disponible pour que les locataires rouvrent effectivement, seuls les locataires de restaurants que nous avons désignés pour y aller efficacement. Cela – nous en sommes aux premiers stades parce que ce n’est pas l’argent PPP dont nous parlons. Ce n’est pas spécifiquement lié aux employés de ces restaurants. Il s’agit de les rouvrir et du fonds de roulement nécessaire pour les rouvrir. Nous n’allons pas le faire avec les restaurants défaillants. Nous ne le faisons qu’avec nos bons restaurants qui sont arrivés mais qui sont aujourd’hui confrontés à des difficultés financières pour pouvoir reprendre ce démarrage initial. C’est donc une partie importante de ce que nous faisons en termes de marchandisage d’un centre commercial et d’une propriété à usage mixte, mais c’est celui sur lequel nous nous concentrons fortement pour nous assurer d’investir dans les meilleurs.

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Opérateur [13]

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La question suivante vient de la lignée de Christy McElroy avec Citigroup.

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Christine Mary McElroy Tulloch, Citigroup Inc, Division de la recherche – Directrice et analyste principale [14]

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Don, je voulais simplement revenir sur certains des commentaires que vous avez faits dans les remarques liminaires sur vos marchés et vos données démographiques. Et donc d’une part, vous êtes sur les marchés côtiers, il semble que les choses soient fermées plus longtemps, mais vous avez également des données démographiques à revenu plus élevé qui peuvent ne pas être aussi affectées en termes de pertes d’emplois. Mais vous avez également ici une tendance à plus long terme de tendances potentiellement plus importantes du travail à domicile, ce qui pourrait entraîner une augmentation du nombre de personnes vers des marchés à coût de la vie plus bas, ce qui pourrait avoir un impact sur les centres d’emploi à haut salaire historiques dont vous avez parlé. Comment pensez-vous de tous ces facteurs aujourd’hui, pas seulement du point de vue du commerce de détail, mais aussi du bureau et de la résidence?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – Président, chef de la direction et administrateur [15]

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Oui. Christy, tout d’abord, qui sait, non? It’s — this is really — it’s really hard to predict where we’re going to go other than to say, I believe — think about yourself, think how — and your team and how comfortable you’ve gotten with services, the level of services that you’ve had over the past 5 or 6 or 7 years. I don’t believe that those urban — and you’re not as urban as some of the folks in your spot, but those urban folks are going to move out to second- and third-tier suburbs. It’s just too — it’s too much of a drop-off in what was available to them. But I do believe in those first-tier suburbs, which — where we are, the ability to have it all. I do think there’s — this is going to be a resurgence for cars and your own personal transportation device as opposed to mass transit for a while and maybe longer in a while. Je ne sais pas. We’ll see how that plays out, but I think that’s critical.

The other thing, and I don’t know if this — if you know — I don’t — whether we disclosed this or not, but I find this interesting. In our big 3, the Assembly Row, Pike & Rose and Santana Row, all of whom are in those — that first-tier suburban area, right, while we absolutely did not collect a lot of the lifestyle rent on the retail side, overall, we collected 2/3 of the rent due in those properties because of the residential, because of the office component to it. So the notion of those places as kind of centers of jobs, those places — the centers of living and the new style for doing it, I think we’re right in the middle of it. Right where we belong. So the specifics to your question, right, we’ll have to see. Let’s see how it plays out. But at the end of the day, the real estate is sure conducive to where the jobs are, whether they’re at home or in the existing place that they’re at or — and certainly for the retailers to be able to create sales and value there. So I’m feeling pretty good about the position.

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Christine Mary McElroy Tulloch, Citigroup Inc, Research Division – Director & Senior Analyst [16]

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D’accord. Je suis d’accord. I’m probably an anomaly in terms of where I live. I understand your dividend payment track record and the importance of that, but the dividend can be an annual payment. Just you’re doing a lot to shore up liquidity in terms of including the new term loan. Can you discuss the Board’s decision not to just sort of suspend the payment for now given the current environment and sort of take more of a wait-and-see approach?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [17]

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Very, very much so. Listen, a lot of people are — would say, and I’ve seen it in some of the notes, « Well, Federal is very proud of their long-term dividend record, and that’s why they keep making their payments or that’s why they made their payment. » That’s not true. Well, it is true that we’re proud. But the reason — the biggest single reason to continue our dividend payment to the extent we can, and as Dan said, we’ll evaluate it every 3 months, and I’ll get to your annual question in a minute, is because on the other side of this, down the road, there’s going to have to be equity issued. And the ability to effectively look back at 2020 and say, the company was able effectively to maintain that very important part of total return for a shareholder is really important in our view. And so today, as we understand where our ability to access capital is, how that is going, and I think, as Dan alluded to, we’ll have more to say about that in the next couple of weeks or whatever with additional financing, then we think it’s important to, at this point, declare July. We’ll absolutely reassess that come August with respect to the next payment. But the difference between simply annual and quarterly in the whole scheme of what is now today $1.4 billion worth of capacity is — made sense for us to make an $80 million dividend declaration.

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Opérateur [18]

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Our next question is from the line of Alexander Goldfarb with Piper Sandler.

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Alexander David Goldfarb, Piper Sandler & Co., Research Division – MD & Senior Research Analyst [19]

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Hopefully, Lebanese Taverna is one of your restaurants that you’re looking that’s on that 25 to 35 list. So 2 questions from us. The first one, Don, is how do you — when you’re working with tenants, how do you make them realize that rents are contractual? That this is not some new era where suddenly tenants, I mean, we’ve even seen some big tenants take a loss where they suddenly can arbitrarily get this right to not pay? How do you enforce and make clear that tenants have to absolutely honor these contractual obligations and that this is not some new right that they now can use whenever they get into a distressed situation?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [20]

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Boy, Alex, first of all, I don’t know how to answer that question. I mean they understand that. It is a negotiation. There is — there are businesses trying to take advantage of a situation to effectively void a contract. That’s on — I don’t know why anybody would be surprised at that in a time like this. And so you take your legal rights, your contractual rights, you put them up against the viability of the company that you’re talking about, your alternatives and where you think you can go and where you’re going to be on the other side of this, and you see what you get, what you can get or what you need because, by the way, we want some stuff out of that contract, too. And so the negotiation starts. It’s not about explaining to them their legal obligations. They understand their legal obligations. And the default rates — default notices that we’re sending make that very clear behind it. So yes, I don’t know really how much more to add to that, that I could.

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Alexander David Goldfarb, Piper Sandler & Co., Research Division – MD & Senior Research Analyst [21]

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D’accord. Don, that’s helpful. And then the second question is you mentioned the value and the benefit of the office and the residential for your mixed use as far as powering through the overall centers’ rent collection. As you look at your portfolio across your lifestyle projects, your row projects and your traditional shopping center projects, are you noticing better trends with the mixed use because of that commercial element? Or is it really coming down to the particular tenant mix in that 1 center just by nature of the tenant mix they had was really the overall driver of why that center did better? I’m sort of curious if — basically, if having the office and the residential provides more stability or if it really comes down to the tenant mix, in which case, a shopping center with a lot of essentials will maybe do better. And therefore, as you guys think about how you’re going to tenant projects, tenant mix — as you’ve always said, tenant mix becomes even more important.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [22]

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Let’s put it this way. First of all, we do believe that the residents, in particular in our mixed-use projects, because of the rents are generally — and where we are, more affluent and, at least so far, have maintained their jobs more so than rental tenants in kind of a traditional use for an apartment where you’re in an apartment because you can’t afford a house. We don’t generally have those type of tenants in the mixed-use places we have. So generally, I’m not surprised that we’re collecting as well as we’re collecting throughout those uses. They’re there for a reason. They’re there because of that amenitized base. And so if most of them have the wherewithal to pay and they’ve got the amenitized base down below, even though the amenitized base is less essential, if you will, as defined by grocer and drug in April and May, believe me, the stuff that’s down there on the retail side of those mixed-use projects is essential on a longer-term basis because that’s their life. That includes the right food. That includes the right shopping. That — all of those pieces are critical to why they chose to live there in the first place. We’re in the first 2 months of a global shutdown. Making long-term predictions about the collectability overall, whether it’s those particular tenants or future tenants, is — you can’t take April rents to make that decision about going forward there. I feel the mix that we have moving toward urban mixed-use and even our grocery-anchored infill locations are all — the trends that were there before will only be solidified on the other side of this pandemic. So that’s how I view it.

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Opérateur [23]

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And our next question is from the line of Shivani Sood with Deutsche Bank.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [24]

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Shivani?

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Leah Andress Brady, Federal Realty Investment Trust – Senior Manager of IR [25]

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Operator, let’s move to the next question.

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Opérateur [26]

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The next question is from the line of Jeremy Metz with BMO Capital Markets.

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Robert Jeremy Metz, BMO Capital Markets Equity Research – Director & Analyst [27]

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Just following up, Don, on that last question and going back to your comments in the opening about the curbside and being a leader there, just given all the projects underway in planning, the big developments, the redevelopments, the box repositioning, you’re looking at some of these industries being impacted, some of them may come out potentially worse off or just even with just different future expansion plans. Is there any additional color here on just how you and the team are maybe shifting your plans around, if at all, as you envision curating some of these or any additional on the design or redesign at this point beyond just the curbside piece of it? Is it just on the margin? Or is there any wholesale rethinking in some cases here?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [28]

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Oui. That’s a good question, Jeremy. It’s — no, there has been no wholesale rethinking. I mean, effectively, and it does go back to what I was saying before, we — if you think about physically where our places are and what advantages we have coming out of the recession based on those locations, then we want to exploit, as best we can, the advantages we see. Those advantages include, obviously, an enhanced level of service. Curbside is a big piece of it. But it will be the way we do curbside going forward that’s the real differentiator. Think about how comfortable it is if you live in a community to use your shopping center for all — if you could, for all purposes, for all services that you use. Sometimes you feel like strolling, sometimes you got 20 minutes and you got to pick something up and move along and everything in between. So we want to take advantage of our position that way. Certainly, open air versus enclosed, hard to imagine that’s not an advantage. And so we want to take advantage of the formats that we have. Now coming out on the other side, to the extent we’re looking at new projects, to your point, we will look at it with the best information we have at the time. But as I sit here on May 7 or whatever day it is today in the middle of the crisis, I kind of like where we are and how we set this up despite what will clearly be a much tougher environment to produce results for the next quarter or 2.

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Robert Jeremy Metz, BMO Capital Markets Equity Research – Director & Analyst [29]

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Oui. I think that’s fair. And then second one for me. Just a quick one here on Hoboken. I think you and your partner, they had some additional assets on the contract. Just wondering what the latest status is of those and possibly timing. And then if that’s part of the capital plan Dan G. laid out building up some liquidity for. And then maybe on top of that, how should we think about executing some of the additional asset sales you had originally planned as the transaction markets open back up here?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [30]

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Sûr. The — first of all, with respect to Hoboken, everything we thought going into Hoboken, we continue to think today. But as you would expect, the deals that were not done yet, we continue to look with our partner for other deals and have made some pretty good progress in moving some deals along. We’re not going to close them right now. We’re going to sit back. We’re going to see how this all plays out. I believe, on the other side, we’ll wind up picking that stuff back up, but let’s see where we are at that point. So that’s the — and that’s the Hoboken piece to it.

What’s the second part of your question? I hate to do it again.

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Leah Andress Brady, Federal Realty Investment Trust – Senior Manager of IR [31]

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Property sales.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [32]

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Attends quoi?

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Leah Andress Brady, Federal Realty Investment Trust – Senior Manager of IR [33]

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Property sales that are in the pipeline.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [34]

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Oui. Property sales in the pipeline. Again, it’s — yes, I got you. Look, we’re just going to take a pause on that right now. Hard to tell where those markets would be. You did see that we did close on Pasadena in the quarter, by the way, and at a sub-5% cap, which says something. But obviously, that deal was negotiated before.

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Daniel Guglielmone, Federal Realty Investment Trust – Executive VP, CFO & Treasurer [35]

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But they had the ability with full visibility of COVID to back out of the deal, and they didn’t. And you’re priced at a 4.5% cap, I think, says a lot about real estate quality even in this environment.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [36]

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In terms of future asset sales that are on hold right now. We’ll reevaluate later in the year.

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Opérateur [37]

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Your next question is from the line of Mike Mueller with JPMorgan.

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Michael William Mueller, JP Morgan Chase & Co, Research Division – Senior Analyst [38]

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Tenant fallout and run rate NOI erosion, do you think this is better, worse or the same as the GFC?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [39]

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Gosh, Mike, so different, so, so different. I don’t know the answer to your question. I really don’t know whether — it’s not the same as the big recession. Obviously, it is a — I mean, the globe has been closed down economically. There’s I don’t think anything that’s been like that. And so as things start loosening up, I do think, as I said, we’ll be one of the last to effectively have people — have those jurisdictions restrictions come off. But I can also — I also think it’s less about having the restrictions come off and more about the populace getting comfortable and feeling safe in coming back out to the community, and that’s going to happen — that’s already happening in the markets we’re in today. I know — I come to work every day, and I know that I’ve seen traffic in the states I’m in, Virginia and Maryland, that has continued to build, as I’m sure most of you have seen, and nothing has changed with respect to the restrictions, specifically, where we are. So as that builds back, the question is, how can we get these businesses back up? And effectively, how soon will the market accept them? I’m optimistic, but I do think we’re talking about 2021 where we see some — any kind of level of normalcy in activity.

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Michael William Mueller, JP Morgan Chase & Co, Research Division – Senior Analyst [40]

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Je l’ai. D’accord. And then the press release, you talked about slower construction pace because of safety protocols. And I guess, do you see that as something that’s just a temporary phenomenon or something along the lines of more of a new norm? And what are some examples of what’s changed on the ground for the projects?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [41]

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Like everything else, I think you’ll see a slow comeback to « normalcy ». But I do — what those safety protocols are right now are specific distancing, specific rules with respect to cleanliness and masks and how many people can be working in a particular area. I do think that will — for the projects that are closed down, as they come back up, I do believe those protocols will be in place. Whether they’re in place forever or not remains to be seen. But it’s stuff like that, which is, frankly, the same protocols that you see in a grocery store or anywhere else during the crisis, a lot of consistency.

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Opérateur [42]

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Your next question is from the line of Vince Tibone with Green Street Advisors.

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Vince Tibone, Green Street Advisors, Inc. – Analyst of Retail [43]

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Given your ability to access debt capital, would you consider levering up to go on offense on the acquisitions front over the next, say, year or so, if you think there are unique distressed investment opportunities out there?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [44]

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We’re going to talk about that, Vince, later in the year. It’s a good question. Now, look, remember, everybody is levering up, whether they like it or not. Every retailer, every real estate company, et cetera. From our perspective, I love that we came in here so well capitalized so that incremental levering up is not a strain on the business. So we will be able to talk about that and think about that. There may be distressed opportunities going forward. But as with everything, looking at those carefully and really deciding that that’s where you’re going to allocate your capital rather to kind of what you got, and as you know, we got a lot of stuff in the works and opportunities within the portfolio, personally, that’s going to take precedent because we know what is it we’re getting, and you never know what you’re getting when you go after a distressed asset that way. So too early to say, but certainly something that will be on the radar later in the year.

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Daniel Guglielmone, Federal Realty Investment Trust – Executive VP, CFO & Treasurer [45]

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Oui. I think the way to think about that, the way we think about that is balance, and clearly, kind of maintaining balance through that. And look, while we’re not raising equity at the stock level, we have the ability to kind of tap our assets and raise equity at the asset level very cost effectively, particularly even in this environment. So I think there’s going to be balance from that perspective. And look, we do hope to be able to play a little offense, but we’ll see and we’ll know more as things unfold.

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Vince Tibone, Green Street Advisors, Inc. – Analyst of Retail [46]

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That’s helpful color. One more, just switching gears a bit. I’m curious, how do you see second quarter rent payment disputes between tenants and landlords being resolved if you don’t reach an agreement on rent deferral or rent abatement? If a tenant just says, I don’t feel like I need to pay, but you have a legal contract, I mean, how does this get settled?

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Alexander David Goldfarb, Piper Sandler & Co., Research Division – MD & Senior Research Analyst [47]

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Mark, how are you? Not much, I’m on the Federal call. Something…

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Leah Andress Brady, Federal Realty Investment Trust – Senior Manager of IR [48]

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Alex, can you mute please? I’m not sure, he’s still in there. Vince, go ahead.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [49]

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I’m sorry, Vince. I did hear your question.

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Vince Tibone, Green Street Advisors, Inc. – Analyst of Retail [50]

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Sorry, did you guys hear my question?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [51]

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We did hear it. Somehow Goldfarb got on. I don’t know how he does this stuff. C’est incroyable.

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Alexander David Goldfarb, Piper Sandler & Co., Research Division – MD & Senior Research Analyst [52]

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Sorry about that, Don.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [53]

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Okay, Alex. Help me again, Vince, where are we going?

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Leah Andress Brady, Federal Realty Investment Trust – Senior Manager of IR [54]

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Disputes with tenants who don’t pay and we don’t reach a deal with.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [55]

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Look, at the end of the day, there has not been a rent — nonpayment of rent so far, and we don’t expect there to be, for which we have given up our rights. This is not unilateral. And so we’ve preserved our rights, either through default or effectively through the contract itself. And so it has to be resolved. It’ll either be resolved — I mean, the likelihood is that individual negotiations will resolve the vast majority of those contracts. For those companies that, frankly, can’t pay because — they’ll wind up filing. We’ve seen a bunch already, we’ll continue to see that. And the courts will effectively vet that out. Those are the 2 ways that effectively it happens. And so you should continue to see that through May and June, frankly.

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Vince Tibone, Green Street Advisors, Inc. – Analyst of Retail [56]

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D’accord. C’est suffisant. If I could just sneak one more quick one in. Do you have any exposure to co-working operators in your office portfolio?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [57]

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We do. We’ve got a Regus deal. That is signed down at CocoWalk for 40,000 feet or so. Every indication is that, that deal continues to go through. And then we have a small deal with them also, I think, at Pike & Rose on a floor, and they’re under contract there. So that’s — it’s limited, but that’s what we got.

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Vince Tibone, Green Street Advisors, Inc. – Analyst of Retail [58]

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So — and just to clarify, the one at Pike & Rose, that’s — they’re already in place? Or that’s a new lease?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [59]

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That’s been in place for years. No, that’s been in place for years. It’s a small lease. And then the big one is down in CocoWalk that has not — that’s still under construction being built out. And that’s all we got.

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Opérateur [60]

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Your next question is from the line of Chris Lucas with Capital One Securities.

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Christopher Ronald Lucas, Capital One Securities, Inc., Research Division – Senior VP & Lead Equity Research Analyst [61]

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Dan, on the credit facility balance, I guess, the question for me would be is there any plans to think about maybe locking that in longer term with some long-term debt? And if you did, what sort of pricing would you get right now in the marketplace?

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Daniel Guglielmone, Federal Realty Investment Trust – Executive VP, CFO & Treasurer [62]

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Intéressant. Yes, our credit facility has a 2024 maturity. We have the right to extend it to 2025. So it’s actually pretty well out there, and it’s actually very, very attractively priced. So we have maximum flexibility there. Clearly, we are going to avail ourselves as an A-, A3-rated company. You’ve seen a lot of access — a lot of peer companies in that credit rating access the market on a relative basis very, very attractively. We’ll monitor the market and look to be opportunistic and nimble, kind of in, I think, the same range that you’ve seen Realty Income, Boston Properties, some of the other blue chip A-rated companies access the market and do it at the — in an opportunistic way. So clearly, that’s something that I think you’ve seen some data points out there, and we would expect to kind of be in that — in and around that range.

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Christopher Ronald Lucas, Capital One Securities, Inc., Research Division – Senior VP & Lead Equity Research Analyst [63]

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D’accord. And then my other question, Don, this may be a dumb question, but I’m going to ask it anyways, which is when you put a tenant into default, what are the consequences of that to the tenant? And how does that help or hurt your ability to sort of get them to where you want them to from a deal perspective?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [64]

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No. It’s a great question, Chris. That’s not a dumb question at all. And the answer is it varies. The single biggest thing you got to think about is most companies, retailers and other companies, have in their credit agreements, in their financing somewhere the covenant that they got to be up and fully paid on their rental obligations. And so what we saw in early April was when we would threaten or go to default, we get paid. Now those same companies are trying to negotiate with their lenders to effectively get relief from that. So that particular provision, to the extent they’re successful, will become — the ability to default will be less impactful. But the bigger thing, especially for Federal, is on the other side of this. They need us in a lot of these productive locations. And the big R word, the relationship word, can’t go one way. And so the notion of being able to work something through to be able to get paid and work has been extremely successful, frankly, in a number of the negotiations that we’ve got. But defaulting on an obligation, even under this big giant catch-all thing called COVID-19, which generally, you think, « Well, I can do anything I want because the whole world is shut down. » There’s another — there’s coming out the other side of this. And coming out the other side is there’s got to be business happening. And that stuff is — not paying a rental obligation and defaulting somebody and not having that be honored without negotiating it through is a pretty big black eye in terms of a negotiation.

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Wendy A. Seher, Federal Realty Investment Trust – Executive VP & Eastern Region President [65]

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One of the things that — it’s Wendy, I just wanted to jump in and stress, is that while there are certain outliers, certainly, in the negotiations that we’re having day to day, which are numerous, as Don mentioned, the retailers want productive locations. They need them. They want to work themselves out of this. We want to work out of this. So there is a — what I found, and again, there are outliers, is there is a balance in the approach that we’re seeing in the negotiations.

So again, everybody is trying to work out of this and gain production, and I’m seeing that in our day-to-day conversations. The other thing that I want to point out, one more thing, is what we’re learning about the retailers has been beneficial to us because we’re all in a time that we haven’t been in before. So we’re learning things about the retailer. They’re sharing more than they would share before, and it’s helping us as we think about how we want to move forward with our business plans.

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Opérateur [66]

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Your next question is from Linda Tsai with Jefferies.

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Linda Tsai, Jefferies LLC, Research Division – Equity Analyst [67]

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When you look at the low collection categories, which are about 1/3 of your ABR, what’s the breakdown between national chains versus more local operators, and then maybe investment grade versus noninvestment grade?

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Daniel Guglielmone, Federal Realty Investment Trust – Executive VP, CFO & Treasurer [68]

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Just looking through reams of data to see if we carved that up with respect to some of that specificity.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [69]

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Maybe we can take it off-line, Dan.

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Daniel Guglielmone, Federal Realty Investment Trust – Executive VP, CFO & Treasurer [70]

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Oui. We could probably take it off-line, Linda. I don’t think we’ve got that sliced and diced in that way with regards to just our — the lower quality — I mean, the kind of the lower collection peers. I mean if you look at Page 3 on our portfolio composition and our COVID business update, that gives you kind of the overall portfolio, but we don’t have it necessarily carved up. So let’s follow up off-line.

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Linda Tsai, Jefferies LLC, Research Division – Equity Analyst [71]

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D’accord. And then as the states are concentrated and start to open up, it seems like restaurants would see their businesses recover faster since a lot of them are already open. But any sense of the pace of top line — how the pace of the top line would recover for the other low collectors or what these tenants are saying in your conversations with them?

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Daniel Guglielmone, Federal Realty Investment Trust – Executive VP, CFO & Treasurer [72]

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Oui. I just think it’s different by jurisdiction by jurisdiction. It’s just too early to tell kind of how that top line is going to come out of it. I think it’s too — we’ll see.

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Wendy A. Seher, Federal Realty Investment Trust – Executive VP & Eastern Region President [73]

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Oui. It’s ultimately based on what the consumer — how the consumer feels about coming out and reengaging. So that’s why it’s so important from an operational standpoint that we’re taking all the steps with the curbside pickup and all the operational initiatives that we’re taking so that, that customer can feel comfortable and safe and reengage as soon as possible.

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Linda Tsai, Jefferies LLC, Research Division – Equity Analyst [74]

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And just one final one. What’s your longer-term perspective on fitness tenants? I know it’s only 4% of ABR and you have a mix of traditional and boutique fitness chains, but what’s the right mix in your view as it relates to customer demand? And then also the creditworthiness of these tenants.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [75]

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Linda, it depends in — Life Time Fitness is a good example of a company that paid their obligations. We don’t have any Life Time Fitness, but they paid their obligations in April. They’re very optimistic about where they’re going to come out on the other side. When I look at fitness, I think it’s a critically important category in the type of shopping centers and mixed-use properties that we have. Do I think that people are getting used to exercising at home? Will that stay there? I’m a big social guy, so I very much believe in the resocialization, if you will, and the importance of health clubs. Now when they open up, obviously, they’re going to open up with restrictions in terms of the capacities and the number of people that can be in there and the space between them. How that plays out over time? Je ne sais pas. Is there a place for fitness in the long-term future? Absolutely, from my perspective.

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Opérateur [76]

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Your next question is from the line of Floris Van Dijkum with Compass Point.

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Floris Gerbrand Hendrik Van Dijkum, Compass Point Research & Trading, LLC, Research Division – Analyst [77]

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A question I had on the PPP funds, and particularly regarding your restaurant business. The fact that you’re setting up your own $10 million funds, presumably, those are loans or grants that you’re going to give to the — to your restaurant tenants. Does that — how — what percentage of your restaurants have applied for PPP loans? Do you have any insight into that and then what they’ve been granted as well? And is this to replace the, or to augment, the PPP funds potentially?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [78]

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Oui. No, I understand your question. And these are completely separate. So I don’t have an answer to the applications, I don’t think we do, of how many of our restaurants have applied or received.

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Daniel Guglielmone, Federal Realty Investment Trust – Executive VP, CFO & Treasurer [79]

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Most or all have applied.

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Leah Andress Brady, Federal Realty Investment Trust – Senior Manager of IR [80]

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Oui. Most of them have.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [81]

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But received?

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Daniel Guglielmone, Federal Realty Investment Trust – Executive VP, CFO & Treasurer [82]

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We don’t know.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [83]

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I mean we don’t know, right?

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Leah Andress Brady, Federal Realty Investment Trust – Senior Manager of IR [84]

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At least half.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [85]

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Vraiment?

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Leah Andress Brady, Federal Realty Investment Trust – Senior Manager of IR [86]

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Oui.

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [87]

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I just got some good news here. Half of our restaurants have received PPP loans. But what we see in our — what we’re doing, it’s a different purpose. First of all, they are loans, not grants, under our program. And what they’re about — the PPP money is — in order for it to be forgiven, has to be used largely for retaining employees. In our jurisdictions, they’re not open yet. And so one of the things we saw as a problem with the way PPP was working was a timing issue. The difference between when that money would be available, what it could be used for versus what we’re trying to do is pick our best players not — it’s not available to everybody, just our best players, and effectively make sure that we can shorten the time by giving them — loaning them those proceeds for equipment start-up, restocking, inventories, things like that, so that they can get open sooner. So it’s a very different purpose, and obviously, it’s very limited relative, obviously, to the PPP program.

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Floris Gerbrand Hendrik Van Dijkum, Compass Point Research & Trading, LLC, Research Division – Analyst [88]

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Je l’ai. One other question maybe for me. I note that J.Crew has crept into your top 25. Can you maybe comment generally on your — what you deem to be your at-risk tenants? Whether on average, they have rents that are above or below market? And what kind of potential impact it would be to retenant some of those? And maybe — and how many of the J.Crew locations do you expect to retain following the bankruptcy?

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [89]

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Still early to tell, but we’ve got about 11. We’ve got 5 J.Crews and 6 Madewells. When I look down the list, they are all productive places. And so I would expect — I don’t know for sure yet, but I would expect J.Crew to want to restructure those deals and not reject those deals, which really makes them just like everybody else out there who’s entering the negotiation phase. So I don’t know. But when you look at where ours are, we’ve got both a Madewell and a J.Crew at The Grove in Shrewsbury, at Barracks Road in Charlottesville and Third Street Promenade, and then another at Santana, another at The Point. These are — they’re at really good locations. And so in terms of being able to either cut a deal with them or backfill them, I feel pretty darn good. They’re in our best places.

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Floris Gerbrand Hendrik Van Dijkum, Compass Point Research & Trading, LLC, Research Division – Analyst [90]

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Génial. And in terms of your other at risk, do you feel as comfortable about those? Or…

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Donald C. Wood, Federal Realty Investment Trust – President, CEO & Director [91]

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Non non. I mean, of course, I don’t feel comfortable about anything. We’re in the middle of a pandemic here for Pete’s sake. And so we’ve got tenants that haven’t paid, and we’re working through the negotiations. So no, look, I can’t on the call go through the top 25, 1 through 25 with you. Dan can do that with you separately. But at the end of the day, I got to look at the real estate, and I feel pretty darn good about the real estate. I hope that helps.

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Opérateur [92]

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There are no further questions at this time. I would like to turn the call back over to Leah Brady.

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Leah Andress Brady, Federal Realty Investment Trust – Senior Manager of IR [93]

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Thanks, everyone, for your time today. I hope everyone stays safe.

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Opérateur [94]

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Thank you, ladies and gentlemen. This concludes today’s conference call. We thank you for your participation and ask that you now disconnect your lines.

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